Christian Maciejczak

Responsable éditorial et site web

Achat d’un bien immobilier : étude comparative France-Allemagne

Comment se déroule le processus d'achat d'un bien immobilier en Allemagne plus précisément à Berlin et dans la capitale française ? Si telles sont les questions que vous vous posez, cela tombe bien ! Nous avons mené une étude comparative afin d'identifier les points communs et les différences entre les deux marchés. Zoom sur le processus d'acquisition de bien immobilier aussi bien en Allemagne qu'en France !

Achat d’un bien immobilier à Berlin, comment ça marche ?

Vous êtes Français expatriés à Berlin et désirez investir sur le long terme en achetant un bien immobilier ? A moins d’avoir en sa possession une importante somme d’argent, il vous faudra tout comme en France contracter un prêt immobilier auprès de votre banque ou d’un autre établissement financier. Avant même de penser au financement de votre projet, il faut avant tout trouver le logement que l’on souhaite acquérir. Vous devez savoir que les biens immobiliers en Allemagne sont généralement vendus soit directement par les propriétaires soit par l’intermédiaire d’une agence immobilière (Immobilienmakler).

Une estimation de la valeur de la résidence convoitée est effectivement nécessaire afin que la banque puisse évaluer plus ou moins précisément les conditions d’attribution du crédit immobilier (montant, taux d’intérêts, durée, etc.). Ensuite, il faut estimer les frais (qui correspondent à un pourcentage du prix de vente) liés à l’achat du logement. Puisque les prix affichés sont nets vendeurs, vous devez donc ajouter :

  • les taxes et frais de mutation (Grunderwerbsteuer),
  • les frais de notaire (Notar),
  • les frais d’enregistrement au registre foncier, appelé communément cadastre (Grundbucheintrag), et
  • les frais d’agence immobilière, si la vente a lieu par son intermédiaire.
Frais liés a un achat immobilier en Allemange
  • Frais d'inscription au registre foncier - 1 %
  • Frais notaire - 1 - 2 %
  • Taxes et frais de mutation - 6 %
  • Frais d'agence - 8 %

Le prix de vente du bien et ces frais représenteront la somme à avoir (emprunt+apport). Une fois que vous avez une idée du prix de l’appartement qui se rapproche le plus de vos critères, rendez vous à la banque pour vérifier qu’elle peut effectivement vous accorder le crédit. En fonction de l’estimation du montant du crédit, de son taux d’intérêt, de la hauteur des mensualités et de la durée de remboursement, vous devez apporter certaines garanties à la banque que vous serez bel et bien en mesure de faire face à vos engagements.

Ainsi, vous êtes libre de choisir un organisme de cautionnement par exemple ou encore de souscrire diverses assurances, adaptées à votre situation (décès, invalidité, etc.), tout comme prendre une hypothèque.

Une condition préalable et inévitable qu’exigent toutes les banques en Allemagne est une solvabilité (Bonität) positive, calculée par la SCHUFA (établissement officiel allemand). La Bonität regroupe toutes les dettes contractées en cours et permet de déterminer votre solvabilité. Il n’existe pas en Allemagne de clause suspensive en cas de non-obtention de crédit immobilier. Cela signifie que si vous n’obtenez pas de crédit, vous ne pourrez pas annuler l’achat du bien. Par conséquent, ce n’est qu’une fois le prêt immo dans la poche que vous pouvez continuer votre processus d’achat.

Pour un acheteur français ne résidant pas en Allemagne, les banques allemandes peuvent financer votre projet à hauteur de 50% de la valeur du prix du bien. Par ailleurs, à l’exception de l’Alsace et de la Moselle, l’enregistrement au livre foncier ne se fait pas en France et l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire pour un crédit immobilier en Allemagne.

Une fois le financement obtenu, quelle est la suite du processus d’achat ?

Ayant la banque derrière vous, il est temps de faire réellement des visites afin de trouver votre appartement. Si vous trouvez un bien qui vous plait :

  • N’hésitez pas à négocier (sans trop exagérer biensûr) le prix de vente à la baisse. D’ailleurs la commission de l’agent immobilier est également négociable.
  • Avant de prendre votre décision finale, renseignez vous sur le montant de la redevance mensuelle (Hausgeld) composée des charges (Nebenkosten) telles que l’eau, l’électricité ou encore le chauffage; des services d’administration du bien (Hausverwaltung) responsable de la propreté et de l’ordre de l’immeuble ; de la réserve d’argent disponible pour travaux de co-propriété appelé “Rücklage”.
  • Vous pouvez demander un bilan énergétique (Energie Ausweis) pour évaluer la consommation énergétique du bien immobilier.
  • N’oubliez pas de lire les comptes-rendus (Protokolle) des dernières réunions de co-propriété pour identifier des problèmes dans l’immeuble auxquels vous ne souhaitez pas faire face.

Prix négocié accepté par le vendeur ? parfait, le notaire rentre en jeu.

Son rôle est de :

  • donner les informations relatives au bien qui va être vendu
  • répondre à toutes les questions juridiques liées à l’achat
  • effectuer les démarches juridiques préalables à l’achat
  • conseiller les parties contractantes, rédiger le contrat de vente et procéder à l’inscription de la vente au livre foncier.

Il n’existe pas de compromis de vente en Allemagne. Une seule signature conclut l’achat du bien et cet acte est irrévocable. Vous ne devenez propriétaire du bien qu’au jour de l’inscription de la vente au livre foncier.

Lors du rendez vous avec le notaire, il est essentiel de se faire aider par un traducteur compétent en la matière ou encore mieux un avocat (mais ça coûte) pour être sûr de bien comprendre toutes les subtilités juridiques locales. Le notaire va procéder ensuite à la lecture du contrat qui spécifie les conditions d’achat, la date de livraison et les éventuellestravaux à faire. Puis arrive enfin la signature du contrat. Jusqu’au paiement du prix de vente convenu, qui a souvent lieu en moyenne entre 4 et 6 semaines après la signature du contrat auprès du notaire , le livre foncier reste bloqué. Cela évite que le logement soit vendu plusieurs fois en même temps à plusieurs personnes.

C’est uniquement après le versement complet du paiement que peut avoir lieu la remise des clés (détenues par le notaire). Le recours au notaire est obligatoire en Allemagne et imposé par la loi. Aucune exception n’est possible. Le choix du notaire est cependant libre.

Aujourd’hui, on note des similitudes croissantes entre les deux systèmes économiques pour les potentiels acheteurs salariés, notamment avec le prélèvement à la source.

Achat d’un bien immobilier en France, comment ça marche ?

En France, pour obtenir un crédit immobilier auprès de sa banque ou un autre établissement financier, il est fortement recommandé d’avoir économisé suffisamment à l’avance, afin de faire un « apport personnel ». En effet, les banques exigent bien souvent d’apporter un capital pour l’achat du bien immobilier. L’apport leur apporte la preuve de votre stabilité financière, et donc de vos capacités de remboursement, en plus de votre motivation pour épargner pour un projet précis lourd de conséquences.

Par ailleurs, savoir approximativement la fourchette de prix dans laquelle se situe le logement que vous souhaitez acheter est une autre des conditions incontournables à l’obtention d’un prêt immobilier. En effet, pour estimer le montant à emprunter, le taux et la durée de remboursement, la banque a besoin d’un ensemble d’informations concrètes sur le projet immobilier, en plus de vos revenus et autres crédits en cours. Vous pouvez mener les recherches d’appart vous-même en vous abonnant aux alertes mail et portable de divers sites immo ou passer par un agent immobilier.

Avant de choisir un bien, informez vous sur les frais en plus tels que charges mensuelles, la taxe foncière et d’habitation. Mais aussi réclamez le compte-rendu de la dernière assemblée des copropriétaires de l’immeuble.

Pendant les visites, faites attention au voisinage, aux parties communes de l’immeuble, à l’orientation des pièces etc. bref ne négligez aucun détails qui pourraient engendrer des travaux. C’est là-dessus que vous pourrez négocier à la baisse le prix de vente initial du bien. Une fois que vous avez déniché la perle rare, faites votre offre d’achat qui est valable une semaine. Si le propriétaire est intéressé par votre proposition, vous pourrez ensuite signer un compromis de vente. La banque a elle aussi besoin d’un compromis de vente signé avant d’accorder un prêt immobilier. Elle tient compte des termes dudit compromis pour calculer le montant du capital emprunté, le taux d’intérêts appliqué et la durée de remboursement.

En plus de l’assurance emprunteur, les banques exigent une seconde garantie : la caution qui va de 1 à 1,5% du montant du prêt ou une hypothèque.

Contrairement à l’Allemagne, il est possible de stopper le processus d’achat même une fois le compromis de vente signé. Par ailleurs, l’assurance emprunteur est généralement exigée par les banques en France.

La caution est en partie remboursée une fois le prêt soldé. Le pourcentage de restitution dépend de l’organisme de cautionnement choisi. Cette garantie supplémentaire permet à la banque d’être certaine de récupérer le capital restant dû en totalité. Une fois le financement obtenu et armé du compromis de vente, vous devez obligatoirement vous rendre chez le notaire.

Vous avez 45 jours après la signature du compromis pour fournir à votre notaire l’offre de prêt de votre banque. Les frais de notaire s’élève à 7% du prix de vente pour un bien ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf. Celui-ci s’occupera de toutes les démarches administratives liés à l’achat du bien et vous informera du jour de signature du contrat. Entre la signature du compromis et la signature définitive, il peut s’écouler 2 à 3 mois.

frais de dossier
jours
après la signature du compromis pour fournir à votre notaire
%
frais de notaire

Préférez la caution à l’hypothèque qui s’avère être une garantie onéreuse. La loi vous permet de conclure une assurance emprunteur avec un organisme concurrent à votre banque : la « délégation d’assurance » à condition qu’il y’ait une équivalence des garanties.

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