LMNP
Investir en LMNP pour réduire ses impôts
- Devenir propriétaire et réduire vos impôts
- Une défiscalisation de vos recettes
- Un devis gratuit et en ligne
Demande d’étude en LMNP
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) existe depuis 1947 et a pour but d’encourager les contribuables français à réaliser des investissements locatifs meublés. Un investissement sous ce régime consiste à acheter un appartement dans une résidence meublée telle qu’une résidence étudiante, sénior ou un EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Âgées).
Investir : la fiscalité
Lorsque vous avez un statut LMNP, vos revenus issus de la location peuvent être imposés via le régime micro-BIC (encore appelé régime forfaitaire) ou le régime réel. Le statut LMNP est donc comparable au statut d’un entrepreneur individuel. Les bénéfices tirés de la location meublée échappent ainsi à l’imposition des revenus fonciers (particulièrement défavorable à l’investisseur).
Le régime micro-Bic s’applique si vos recettes ne dépassent pas 32 900 € et vous permet de profiter d’un abattement de 50% sur les recettes (autrement dit seule la moitié de vos recettes est imposable). Aucune charge n’est déductible, ce régime est donc intéressant si vos charges ne dépassent pas le seuil de 50%. Au-delà de 32 900 € ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures, vous bénéficiez du régime réel. Vous pouvez ainsi déduire des recettes les charges charges suivantes :
- les intérêts d’emprunt
- les frais de notaire
- la taxe foncière
- la taxe d’habitation
- les assurances
- les travaux de réparation
- l’amortissement du bien
- l’amortissement des travaux
Si la déduction de ces charges engendre un bénéfice, celui-ci est à ajouter au revenu global. Si par contre, cette déduction engendre un déficit, il est reporté sur les bénéfices futurs pendant 9 ans.
Le déficit n’est pas imputable sur le revenu global mais uniquement sur le revenu issu du LMNP
L’amortissement en Location Meublée Non Professionnelle
Comme indiqué précédemment, les amortissements de la valeur du bien sont inclus dans les charges déductibles. L’amortissement a la même valeur dans le temps et représente une charge non décaissée, autrement dit ne crée pas de déficit. Il constitue en fait un gain de trésorerie et vient diminuer le résultat imposable de l’activité du LMNP permettant ainsi une économie d’impôt. La durée d’amortissement LMNP avant la réforme sur les règles comptables d’amortissement entrée en vigueur le 1er janvier 2005 était :”Pour l’immobilier, il se faisait sur 20 à 40 ans sur le montant HT lorsque la TVA est récupérable.”
Depuis la réforme, l’amortissement LMNP se fait par composants. Ainsi, il est recommandé en fonction de chaque bien locatif meublé d’établir la liste des composants et la durée normale d’utilisation. Nous vous conseillons donc de vous faire accompagner par un expert-comptable pour être sûr de faire une déclaration fiscale sans erreur.
Exemple de durées et taux d’amortissements moyens par composant :
| Composants | Part des composants dans le prix | Durée de l’amortissement | Taux moyens constatés |
| Gros oeuvre | 40% | 50 | 2% |
| Façade | 20% | 30 | 3,33% |
| Equipement | 20% | 20 | 5% |
| Agencement | 20% | 15 | 6,67% |
La valeur d’un terrain n’est pas amortissable et l’amortissement du mobilier se fait en principe sur 5 à 10 ans. L’amortissement non déductible au cours d’un exercice est reportable sur des bénéfices des exercices suivants.
Pour payer moins d’impôts, il existe une autre alternative : le dispositif Censi-bouvard.
Loi Censi-Bouvard et la Location Meublée Non Professionnelle
La loi Censi-Bouvard 2017 s’avère intéressante pour les contribuables français réalisant des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017. Le dispositif Censi-Bouvard 2017 vous permet de faire des économies d’impôt sur le revenu et est combinable avec le statut LMNP. Cependant, vous ne pouvez pas amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt via la loi Censi-Bouvard 2017.
La réduction d’impôt se calcule sur le prix de revient du bien (ou de plusieurs biens) d’un montant de 300 000 € hors taxe par an. Elle de 11% étalé sur 9 ans et commence à l’année de livraison du bien. Les logements éligibles à la loi Censi-Bouvard 2017 doivent être neufs ou en l’état futur d’achèvement ou anciens mais faisant l’objet de travaux de réhabilitation / rénovation.
Ce qui le différencie de la loi Pinel (h3)
Contrairement au dispositif Pinel, il n’existe pas dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard de zonage, de plafonds de ressources et loyer, de location possible aux ascendants et descendants.
Par ailleurs, il est possible de bénéficier de l’amortissement sur la fraction du bien supérieure à 300 000 €. Concrètement, vous voulez investir en LMNP et le bien qui vous intéresse coûte 450 000 € HT : vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard sur 300 000 € HT et profiter du système d’amortissement sur 150 000€ HT.
Loi Scellier
La loi Scellier est l’ancêtre de la loi Duflot et de la loi Pinel.
Cette loi d’investissement locatif a pu profiter aux foyers qui ont réalisé un achat locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 en Métropole et en Outre-mer.
Pour défiscaliser son bien, il fallait respecter certains critères :
- la zone géographique
- les plafonds de loyers
- une location minimum de 9 ans.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter cet article sur la loi Pinel.
Réforme sur la location meublée
La loi de Location de Meublé Non Professionnelle pourrait prendre fin en 2022 avec le CAP 2022. Dans ce rapport du CAP 2022, les investissements locatifs sont remis en question par le gouvernement qui pourrait également signer l’arrêt de mort de la loi Pinel et LMNP.
Depuis 2018, des réformes ont cherché à restreindre l’éligibilité des investisseurs, dont la dernière en date, la loi Finance de 2020 définit de nouveaux critères :
- Les LMP ne sont plus dans l’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier de ce statut ;
- Les loueurs en meublé qui perçoivent plus de 23 000 euros par an et les loyers provenant des locations meublées représentent plus de 50% des revenus ont automatiquement le statut de loueur en meublé professionnel.
La loi a pour objectif d’augmenter le nombre de LMP au détriment des LMNP. Ce nouveau statut a l’avantage de pouvoir imputer le déficit sur l’ensemble des revenus et non plus sur l’ensemble des revenus de même nature comme c’est le cas avec le LMNP.
En revanche, lors de la vente, ce régime est plus avantageux que celui des LMP. En cause la fiscalité du régime des plus-values des entreprises beaucoup plus lourde des LMP, qui contraint alors le non-professionnel rattaché à ce statut professionnel à payer un taux fixe sur les plus-values lors de la vente quelle que soit la durée de détention du bien. Plus le temps passe, et plus la plus-value augmente, et plus l’impôt sera lourd.
Les articles de lois qu’il faut connaître
Lorsque vous devenez bailleur, propriétaire ou gérant de fonds, vous avez des devoirs envers vos locataires. Ces devoirs sont définis dans les codes de la construction et de l’habitation.
Pour les questions de fiscalité ou de défiscalisation, vous pouvez vous référer au code général des impôts (CGI).
Code de la construction et de l’habitation
En tant que propriétaire d’un bien loué, vous devez respecter certaines règles que le droit définit dans ces deux articles :
Code général des Impôts
Bail commercial Meublé
Un bail commercial est un contrat de location entre un propriétaire et un locataire qui exerce une activité commerciale régie par le code du commerce :
- commerciale
- artisanale
- de profession libérale
- industrielle
Le bail est loué pour une période ferme de 9 ans, mais peut être renouvelé. Au-delà de 12 ans, le loyer n’est cependant plus plafonné.
Loi Novelli
La loi Novelli date du 22 juillet 2009 et définit la location locative de biens meublés destinés au tourisme.
Elle a mis en place de nombreuses réformes pour adoucir les pratiques liées à ce domaine comme suit :
- la réorganisation de la classification hôtelière ;
- la modification d’attribution des chèques-vacances, notamment pour l’ouvrir aux PME ;
- une meilleure protection des consommateurs de ventes en temps partagé (time share), soit une formule de vacances qui consiste à acheter le droit de jouissance d’un logement durant une période fixe de l’année ;
- la création d’une agence de développement touristique de la France.
Application de la loi Novelli
La durée de location du bail commercial passe de 3 ans à 9 ans, ce qui protège les propriétaires ou les investisseurs en LMNP de tourisme contre la résiliation de courte durée des locataires ou gestionnaires de résidences de tourisme. Cette pratique permet aux investisseurs de percevoir le même loyer au cours des neuf années. En effet, les locataires pouvaient résilier le bail au bout de 3 ans et faire ainsi pression sur les propriétaires pour baisser les loyers.
Résiliation Bail commercial Meublé
Le locataire peut résilier le bail à chaque fin de période triennale (ou soit après 3 ans, 6 ans ou 9 ans) par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire peut en revanche résilier à tout moment en cas :
- de retraite
- d’invalidité.
Selon l’article L. 145-4 du Code de commerce, le bailleur peut également résilier le bail à la fin de chaque période triennale :
- pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant ;
- pour réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ;
- pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ;
- en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ;
- pour transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Il existe cependant un bail commercial de courte durée de 2 ans (l’article L. 145-5 du Code de commerce) qui peut alors être renouvelé en bail classique.
Logement BBC ou Bâtiment Basse Consommation
Le label BBC ou Bâtiment Basse Consommation a vu le jour en 2007. Ce label est une volonté de promouvoir les logements dits énergétiques, c’est-à-dire moins vorace en énergie qu’une habitation standard.
Et naturellement, la construction de ce genre de bâtiments ou la rénovation profite d’avantages fiscaux non négligeables.
- PTZ (Prêt à taux zéro)
- exonération de taxe foncière sur 5 ans à hauteur de 50 % à 100 % selon les collectivités.
Un logement meublé avec le label BBC est un argument de choix en termes d’investissement. N’hésitez pas à vous renseigner sur les possibilités que vous offre l’accumulation du label BBC avec le statut de LMNP.
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