Loi Pinel/Intérêts d’emprunt immobilier : l’alternative pour réduire sa facture fiscale ?

Loi Pinel/Intérêts d’emprunt immobilier : l’alternative pour réduire sa facture fiscale ?

De nombreux contribuables français se sont lancés dans l’immobilier locatif. Cependant, peu comprennent l’enjeu des produits de défiscalisation sur les revenus locatifs. Il est notamment possible de déduire vos intérêts d’emprunt immobilier de vos revenus imposables, ce qui permet d’avoir des impôts plus bas. 

À quel profil d’emprunteur s’adresse ce « cadeau fiscal » ? 

Avant toute chose, comprenez que la déduction d’impôts avec des intérêts d’emprunt immobilier ne s’applique plus aux crédits immobiliers actuels. Elle n’est plus d’actualité depuis le 1er janvier 2011.

Cet avantage fiscal n’est applicable que sur les prêts immobiliers contractés du 6 mai 2007 au 30 septembre 2011. On pouvait en bénéficier pour tout logement construit ou acquis après le 6 mai 2007. Il en est de même pour toute déclaration d’ouverture de chantier ou d’acquisition de bien immobilier datant d’avant le 30 septembre 2011. Tout investisseur immobilier remplissant les critères pouvait donc bénéficier de cet avantage fiscal. 

Quels avantages à cette déduction fiscale ? 

Le plus gros avantage de ce crédit d’impôt, c’est qu’il s’adressait à tout profil d’emprunteur, et ce, peu importe ses ressources financières. À l’époque, il était possible de bénéficier de cette déduction fiscale pour tout achat de résidence principale, à condition que le logement réponde aux exigences imposées par le Code général des impôts. Cela renvoyait à une surface habitable de plus 14 m² pour un logement doté d’installation centrale thermique ou électrique. 

Comment s’applique cette mesure fiscale ? 

Ce crédit d’impôt consistait à déduire ses intérêts d’emprunt immobilier de sa facture fiscale. Il était valable uniquement durant les 5 premières années de remboursement du prêt pour les biens neufs et anciens standard. En général, le montant des intérêts retenus était fixé suivant la situation familiale de l’emprunteur : 

• 3 750 euros pour un profil de célibataire, veuf ou divorcé.
• 7 500 euros pour un couple marié ou pacsé (union libre) lié par une imposition commune.

Une majoration de 500 euros par personne à charge était appliquée. Elle était de 250 euros pour chaque enfant en résidence alternée. Si un membre du foyer avait une invalidité, les sommes plafonnées accordées à la famille doublait. Quand l’emprunteur n’était pas imposable, son crédit d’impôt lui était versé par chèque ou par virement bancaire.

Comment profitait-on d’une telle mesure ? 

Ce dispositif de déduction des intérêts d’emprunt sur sa facture fiscale n’est plus disponible aujourd’hui. Mais pour en bénéficier, il fallait déclarer ses impôts et avoir un crédit d’impôt sur une habitation principale. Il fallait en outre indiquer, sur l’imprimé n° 2042, rubrique 7 « Charges ouvrant droit à réductions ou à crédits d’impôt » :

• les intérêts payés au titre de la première année de remboursement dans la case 7VU
• les quatre annuités suivantes dans la case 7VZ à VT.

La première année, le taux d’intérêt était fixé à 40 %, tandis qu’il descendait à 20 % e pour les 4 autres années. Ce dispositif était valable pour un habitat neuf ou ancien. Par contre, un logement neuf présentant un niveau de performance énergétique conforme à la législation BBC 2005 (bâtiment basse consommation) pouvait bénéficier d’un crédit d’impôt de 40 % durant les sept premières années de remboursement. Dès lors, il fallait déclarer les impôts dans la case 7VX.

Quels intérêts d’emprunt étaient déductibles de sa facture fiscale ?

Vous pouvez déduire les intérêts de tout prêt immobilier ayant servi à acheter votre résidence principale entre le 5 mai 2007 et le 1er octobre 2011. Toutefois, il était impossible d’en faire autant pour les frais relatifs à l’acquisition du crédit (frais de notaire, assurance de crédit immobilier, etc.).

Dans le cas d’un VEFA (construction ou acquisition en l’état futur d’achèvement), l’emprunteur pouvait bénéficier de ce crédit d’impôt, uniquement s’il s’engageait à utiliser le bien comme logement principal. Ce dispositif était valable au plus tard le 31 décembre de la seconde année suivant la signature du contrat de prêt immobilier.

Le taux du crédit d’impôt déductible est régressif avec le temps pour les logements neufs et anciens. Pour les contrats signés en 2009, on avait 40 % la première année et 20 %, les 4 restantes. Pour tout achat réalisé en 2010, on descendait à 30 et 15 %, puis à 25 et 10 % en 2011. Concernant les logements neufs BBC, les avantages restaient inchangés. La réduction fiscale était de 40 % durant 7 ans, pour un achat conclu entre 2009 et 2011.

Si vous renégociez votre crédit immobilier, vous bénéficiez toujours des déductions fiscales des intérêts fixés dans l’échéancier de remboursement initial.

Quels types de prêts étaient éligibles à la déductibilité des intérêts d’emprunt ?

Cet avantage prenait effet dans le cadre de :

• Revenus fonciers : un investissement locatif permettait de soustraire le montant des intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers ou locatifs. Vous pouvez déduire les intérêts et les frais engagés pour l’obtention du prêt (frais de dossier, commissions et agios bancaires, caution, inscription hypothécaire, assurance emprunteur, etc.). 
• SCI : en investissant en SCI (Société Civile Immobilière), vous aurez joui de la même déduction fiscale qu’un bailleur classique. Toutefois, il fallait souscrire personnellement à l’emprunt pour apporter de l’argent à la SCI. Si vous aviez acquis des parts soumises à l’impôt sur le revenu, vous auriez été imposé sur votre quote-part des revenus fonciers. Déduire des intérêts à hauteur de votre quote-part d’un emprunt pourrait aussi vous permettre d’acquérir ou de réhabiliter un bien.