Loi Pinel/Achat immobilier : qu’est-ce que la loi Girardin ?

Loi Pinel/Achat immobilier : qu’est-ce que la loi Girardin ?

Vous êtes nombreux à avoir du mal à comprendre les dispositifs de défiscalisation. Dans cet article, nous vous éclairons un peu sur le sujet, en vous parlant de la loi Girardin. Dites aussi loi de programme pour l’Outre-mer, elle a été votée en 2003 pour encourager les investisseurs à développer l’économie dans les DOM-TOM. Cette loi vous permet notamment de bénéficier d’une réduction fiscale, dans le cadre d’un achat immobilier.

Que comprendre sur la loi Girardin ?

Il s’agit de la loi de programme pour l’Outre-mer n° 2003-660 du 21 juillet 2003. Elle a été mise en place par le gouvernement français pour optimiser le développement économique des départements et régions d’Outre-mer (DROM). Il se décline en deux versions : le Girardin industriel et le Girardin logement social. 

Le Girardin industriel a pour but d’encourager les investissements privés dans des projets industriels. Il concerne principalement la location de matériels industriels auprès d’une entreprise locale pour offrir certains avantages à l’exploitant. 

Le Girardin logement social favorise les projets d’investissement dans la construction et la rénovation de logements sociaux dans les DROM. Il veut privilégier les achats immobiliers résidentiels locatifs, ce qui a pour effet d’étendre le choix de logements. Ce dispositif est effectif jusqu’au 31 décembre 2025. Il s’applique dans les collectivités d’Outre-mer comme Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, les îles Wallis-et-Futuna.

En contrepartie, les investisseurs de la loi Girardin bénéficient d’une réduction d’impôts variable suivant les circonstances.

À qui s’adresse la loi Girardin des DROM ?

En matière d’avantage fiscal, la loi Girardin est un des dispositifs les plus intéressants. C’est une « carotte fiscale » (appel à réduction d’impôt) tendue à tout contribuable disposant d’un domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DROM, et souhaitant y investir. Il s’adresse surtout aux investisseurs jouissant de revenus confortables et payant un impôt sur le revenu relativement élevé. 

Logement social et loi Girardin : ce qu’il faut savoir

À quoi se résume l’impact de cette loi pour un logement social en Outre-mer ? En faisant partie d’une SNC (Société en Nom Collectif) et en vous associant avec plusieurs investisseurs métropolitains, vous louez un bien immobilier à un organisme dédié, un bailleur social ultramarin en général. Ce dernier ira à son tour louer les appartements à des personnes physiques. Vos associés de la SNC et vous pourrez alors bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à ce dispositif. Cet abattement sera réparti sur 5 ans au minimum.

En tant qu’investisseur, vous avez conscience que la loi Girardin logement social offre une défiscalisation non négligeable. Il faut savoir que le calcul de la baisse d’impôt est basé sur la surface du bien et non sur le coût de l’investissement comme c’est le cas pour de nombreux dispositifs de défiscalisation. 

Toutefois, la réduction d’impôt avec le Girardin social 2020 équivaut généralement à 50 % du prix de revient du logement (hors taxes, commissions d’acquisition versées et subventions publiques reçues). Elle est fixée dans la limite de 2 615 € par mètre carré de surface habitable acheté. Quant au montant du plafond de réduction d’impôt brute (prix avant rétrocession), il est fixé à 60 000 €. Cependant, cette loi prévoit l’application d’un taux de rétrocession de 70 %. Cela correspond à une somme à restituer à l’organisme de logement social sous forme d’une diminution des loyers et de prix de cession. Concrètement, la réduction fiscale nette dont bénéficie l’investisseur est de 18 000 € au maximum après rétrocession. Il faut savoir que le même montant est retenu pour le plafonnement global des niches fiscales.

De plus, cette loi est revalorisée chaque année. Elle prévoit un plafond de ressources à respecter par les locataires. Ce montant varie d’une année à une autre, et suivant le lieu de résidence.

Quelles conditions impose la loi de Girardin social ? 

Pour profiter des avantages fiscaux accordés par la loi de programme en Outre-mer, vous devez connaître les points suivants : 

• Dans le cas d’un achat ou de la construction d’un bien immobilier neuf, vous devez vous engager à louer votre logement nu et permettre à vos locataires d’en faire leur résidence principale dans les 12 mois suivant l’acquisition ou la fin du chantier.
• Vous devez louer votre logement au moins 5 ans dans le cadre de la loi Girardin Libre, et au moins 6 ans pour la version intermédiaire. 
• Votre logement doit être proposé en sous-location vide ou meublée par vos locataires et devenir leur résidence principale.
• En tant que propriétaire, vous pouvez définir à votre convenance le montant du loyer avec la loi Girardin libre. En revanche, il est plafonné avec la loi intermédiaire, contre une réduction fiscale plus importante.
• Votre achat immobilier doit se faire soit par souscription à des parts de sociétés civiles visant à l’acquisition de biens immobiliers neufs, soit par souscription de parts ou d’actions de sociétés cherchant à construire ou à louer des immeubles.
• Le bien immobilier doit être adapté à des locataires de plus de 65 ans et/ou aux handicapés.
• En fin de location, votre logement doit être vendu au bailleur social indiqué dans le contrat de bail.

En dépit de ses nombreux avantages, ce dispositif comporte certains risques. Cela s’explique notamment par le montant des investissements en jeu. Sa complexité peut nécessiter l’accompagnement d’un professionnel comme un gestionnaire de patrimoine qui connaît toutes les ficelles de ce type de projet financier.