INVESTIR EN SCPI : AVANTAGES FISCAUX ET STABILITÉ

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi communément appelée « Pierre Papier », est un placement immobilier qui consiste à acquérir des parts de biens immobiliers à travers une société de gestion. C’est donc une forme d’investissement particulière, car le propriétaire des parts investit dans un organisme intermédiaire, qui lui-même investit dans de l’immobilier.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Que ce soit pour percevoir des rentes régulières ou pour obtenir une réduction d’impôts, les SCPI permettent aux investisseurs de bénéficier de nombreux avantages fiscaux et profiter des avantages du marché de l’immobilier.

Parmi leurs avantages, on compte un rendement stable, un investissement à partir d’une somme modeste, et des taux d’intérêts très bas.

Faire un investissement dans la pierre papier peut paraitre épineux, tant les types d’investissement diffèrent du point de vue leur statuts juridique et de leur modes d’acquisition. Il convient donc de prendre en compte avant tout les particularités de ces placements et de comprendre dans quels domaines ils s’articulent.  En effet, on distingue deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe qui privilégient la revalorisation des parts et les SCPI à capital variable, dotées d’un fonds ouvert, ces deux dernières incluant les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

SCPI à capital fixe

Qu’elle soit de rendement ou fiscales, ces SCPI ont un fonds fermé, c'est-à-dire que le nombre de parts de ces SCPI est fixé à l’avance. Les investisseurs ne peuvent donc y souscrire  qu’en achetant des parts d’un associé vendues sur le marché secondaire, lorsque le capital sera augmenté par décision unilatérale de l’Assemblée Générale de la SCPI, ou encore lorsque cette SCPI vient d’être créée.

SCPI à capital variable

Ces SCPI détiennent un fonds ouvert, qui leur donne l’avantage d’avoir un capital qui peut être changé et adapté à la situation du marché. Les investisseurs peuvent donc y souscrire ou les vendre à tout moment, avec des prix d’achat et de revente affichés au préalable.

Quelles sont les avantages et les risques d’un investissement SCPI ?

Les propriétaires d’actifs immobilier bénéficient de nombreux avantages après avoir effectué un ou plusieurs placements SCPI. Le but de cet investissement est de détenir des parts de biens immobiliers maintenus par une société de gestion et de percevoir des revenus réguliers grâce à un investissement flexible et la possibilité d’acquérir des placements diversifiés. Si la plupart des épargnants adhèrent à ce mécanisme pour profiter d’une aide financière ou d’un complément de revenus à leur retraite, investir dans la pierre permet également de détenir des parts à partir d’une somme modeste, de bénéficier de nombreux avantages fiscaux (Malraux, Pinel…), de mutualiser les risques en vue de la nature collective de l’investissement et d’entamer la procédure de placement sans frais de notaire.

Les SCPI se distinguent des autres formes d’investissement car elles comprennent nettement moins de risques que les investissements immobiliers directs. Au-delà du fait que tout type d’investissement, y compris les SCPI, est sujet aux fluctuations du marché, il existe en effet un risque de dévalorisation des parts achetées et donc de perte en capital, mais également la possibilité d’un déficit locatif, et l’incapacité des sociétés de gestion de garantir la revente des biens acquis. 

Comment souscrire à des parts de SCPI ?

SCPI investissement perspectives sur immeublesVous souhaitez investir dans une ou plusieurs SCPI ou simplement vous informer et prendre le temps de voir si cet investissement est pour vous ? Contactez nos experts via notre formulaire sans plus attendre et bénéficiez d’une consultation gratuite et sans engagement.

Nos experts veilleront à vous expliquer et répondre à toutes vos questions concernant le mode d’investissement et la fiscalité des revenus de la SCPI (à crédit, au comptant, ou en démembrement, ou via une assurance-vie) qui convient le mieux à votre budget, et qui vous permettrait d’atteindre vos ambitions patrimoniales. Ensuite il conviendra de choisir dans quel type de SCPI (SCPI de rendement, SCPI fiscales ou de plus-value) vous souhaitez investir, et sur quel marché (marché primaire ou marché secondaire) vous envisagez de détenir vos parts de SCPI.

Lors de la première souscription, l’investisseur doit souscrire à un nombre minimal requis de parts et commencer l’investissement par un montant minimal précis. La plupart des sociétés de gestion offrent également une souscription en ligne avec la signature électronique, et la gestion des dossiers, les correspondances et les échanges sont en majorité 100% digitalisés.

Si l’acquéreur peut souscrire à des SCPI sans frais notaire, il faut toujours garder en tête que c’est un placement à long termes et qu’il concerne donc des personnes prêtes à s’engager pendant une durée allant de 10 à 20 ans. L’achat de certaines parts de SCPI peut se faire à partir de quelques centaines d’euros.

Le saviez-vous ?

Les sociétés de gestion ne peuvent garantir aux investisseurs ni la revente des parts, ni des revenus constants et réguliers, vu que les placements sont soumis aux fluctuations du marché immobilier et dépendent du taux d’occupation des actifs immobiliers acquis.

Critères d’acquisition - Qui peut souscrire à une SCPI ?

Choisir le placement immobilier idéal ne dépend pas uniquement du mode d’investissement (par assurance-vie ou au comptant…) ou du statut juridique (à capital fixe ou variable) de la SCPI, mais également et avant tout du profil du futur acquéreur et de ses objectifs patrimoniaux.

En règle générale, la SCPI s’adresse à tout le monde et n’importe qui peut se lancer dans un investissement SCPI (les mineurs étant également concernés, leurs parents peuvent souscrire à un tel placement en leur nom).

Les particuliers, les personnes morales, les couples, les personnes lourdement imposées peuvent aussi souscrire à des SCPI. Sont concernés également les personnes souhaitant investir dans de l’immobilier commercial, former un patrimoine immobiliers diversifiés et sur différents types d’actifs, ou encore celles qui sont tentées par une baisse d’impôts et divers avantages fiscaux.

Nous faisons également de nos investisseurs des personnes informées et averties, grâce à nos consultations gratuites auprès de nos conseillers.

En quoi consistent les SCPI et comment marchent-elles ?

Les mécanismes d’investissement locatif

Il existe plusieurs manières d’investir dans des sociétés civiles de placement immobilier. Les investissements peuvent se faire soit à crédit, au comptant, en démembrement ou encore à travers un contrat d’assurance-vie.

 

  • SCPI à crédit : Le placement à crédit est idéal pour les personnes ne
    disposant pas de la totalité du montant des parts au préalable et qui n’ont pas besoin d’une rente immédiate. Pour ce faire, les 
    investisseurs peuvent opter pour un crédit immobilier.blank
  • SCPI au comptant : Investir au comptant dans une SCPI est destiné aux personnes disposant de liquidité ou d’épargne solide leur permettant de payer l’intégralité du montant de leurs parts et d’obtenir des rentes immédiates.  À terme, l’investisseur devient propriétaire foncier et peut profiter de rendements élevés.
  • SCPI en démembrement : l’investissement en démembrement s’adresse aux personnes souhaitant renoncer à la nue-propriété ou à l’usufruit des biens achetés. La nue-propriété concerne les investisseurs qui veulent bénéficier d’une réduction sur le prix des parts tout en renonçant aux rentes des parts détenues. Le nu-propriétaire est exonéré de l’ISF et une fois le démembrement finalisé (après 15 ou 17 ans) le nu-propriétaire se voit octroyer la pleine propriété du bien. Quant à l’usufruit, il permet aux épargnants d’investir dans un logement qu’ils peuvent habiter ou louer, tout en ne payant qu’une part du prix du bien immobilier (50% à 70% de la somme, les taux varient selon les cas).
  • SCPI par assurance-vie : elle concerne les personnes n’ayant pas besoin de liquidité immédiate et qui sont fortement imposées. Elle permet également aux acquéreurs d’être soumis à la fiscalité du contrat d’assurance-vie, si les parts sont vendues.

Comment sont organisées les SCPI par les sociétés de gestion ?

Lorsque vous souhaitez souscrire à une SCPI, il faudra d’abord déterminer le type d’investissement par lequel vous devez passer et qui correspond le mieux à votre profil et votre budget. Une fois ce bilan établi et le type de financement choisi (SCPI à crédit, ou au comptant, etc.), il ne vous reste plus qu’à choisir le domaine dans lequel vous voulez investir.

Il existe de nos jours en France plus de 175 SCPI sur le marché et une trentaine de sociétés de gestion qui s’en occupent. Celles-ci classent les SCPI en deux branches : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Les SCPI de rendement :

ce sont les SCPI les plus développées par les sociétés de gestion. Elles permettent aux futurs copropriétaires  d’investir dans des SCPI de bureaux, de commerces et/ou d’entrepôts.  Elles peuvent aussi inclure des SCPI diversifiées (comprenant plusieurs types d’actifs)  ou encore des SCPI spécialisées (qui consistent à investir dans les cliniques, les laboratoires, les murs d’hôtels, les résidences étudiantes, etc.). Les SCPI de rendement peuvent également être raccordées à un investissement à l’étranger et plus particulièrement en Europe.

Les SCPI fiscales :

ces SCPI ont pour but d’octroyer aux détenteurs des parts une réduction d’impôt sur le revenu, voire de les en exonérés. Ces SCPI ont également pour particularité d’avoir une prise d’effet immédiate et les investisseurs peuvent bénéficier de ses avantages fiscaux dès l’acquisition des parts. Elles comportent les SCPI Malraux, Pinel, Déficit foncier et Monuments Historiques. Pour ce faire, les épargnants ne peuvent investir que dans des immeubles de locations. Les SCPI fiscales ont également une durée de vie prédéterminée selon sa nature fiscale, et fixée par son assemblée générale. Les associés souhaitant y souscrire doivent donc opter pour une SCPI qui vient d’être créée ou une SCPI en liquidation.

Attention

Puisque les SCPI fiscales sont à capital fixe, les personnes qui prévoient de racheter des parts de SCPI fiscales en liquidation, doivent renoncer aux avantages fiscaux de leurs prédécesseurs.

Les SCPI de Plus-Value :

Ou les SCPI de valorisation ou encore appelées SCPI de capitalisation, se caractérisent par un investissement beaucoup plus long sur la durée de placement que les SCPI de rendement ou les SCPI fiscales.  Ces SPCI se distinguent également des autres SCPI car elles ne distribuent pas de revenus à ses copropriétaires, et leur but consiste à acquérir des types d’actifs qui peuvent potentiellement être revalorisés ou de nouveau commercialisés. Elles permettent ainsi à ses acquéreurs de profiter d’une valorisation à long terme de son capital et d’acheter des parts d’immobiliers à petits prix.

La fiscalité des SCPI

blankLes Sociétés Civiles de Placement Immobilier soumettent leurs acquéreurs à divers régimes fiscaux et leur distribue deux types de revenus : les revenus locatifs ou fonciers et les revenus financiers. Ces dividendes sont soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et ne sont pas imposés directement. En effet, conformément à l’article 8 du Code Général des Impôts, les SCPI sont définies comme « fiscalement transparente ». C’est donc les acquéreurs qui doivent se charger de payer ces taxes, qui seront communiquées dans une déclaration fiscale par les sociétés de gestion. De ces revenus, les sociétés de gestion vont déduire leur quote-part des charges, les intérêts d’emprunt, hors les prélèvements sociaux (à hauteur de 17,2%). Les taux d’imposition dépendent de la nature du revenu (immobilier locatif, produits financiers, plus-values), du montant du revenu, de l’investisseur (personne morale ou physique) et de son lieu de résidence (en France ou ailleurs).

Fiscalité sur les revenus fonciers

Les revenus fonciers ou locatifs, tout comme pour un investissement immobilier en direct, lorsqu’ils sont versés à une personne physique, ils sont imposables à des taux en fonction du montant du revenu imposable. Si l’associé perçoit un revenu foncier inférieur à 15000 euros, il aura alors la possibilité d’opter pour un régime micro-foncier et bénéficiera ainsi d’une réduction de 30% avant imposition.
Le revenu foncier imposable est déterminé selon l’intégralité des recettes des SCPI, et est défini en fonction du régime dans lequel la personne physique concernée se situe. On trouve ainsi les régimes suivants :

  • Le régime micro-foncier : grâce à ce régime, les propriétaires de parts détenus en direct (biens non loués ou vendus) bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30%, si leurs revenus sont inférieurs à 15000 euros par an. Ceux qui perçoivent des revenus fonciers provenant uniquement de SCPI ne sont pas concernés par ce régime mais peuvent sous certaines conditions bénéficier d’une dispense de l’administration fiscale. Les associés ne doivent également bénéficier d’aucun régime fiscal dérogatoire (Malraux, Pinel, Robien…).
  • Le régime réel : ce régime concerne les personnes ayant des parts financées par emprunt et qui perçoivent un revenu supérieur à 15000 euros par an. Les investisseurs en SCPI à crédit, ayant un revenu foncier inférieurs à 15000 euro/an peuvent également opter pour le régime réel, si l’abattement de 30% du régime micro-foncier est inférieur au taux d’intérêt d’emprunt.

Fiscalité sur les revenus financiers

Les placements de trésorerie et les revenus perçues des participations dans des OPCI sont considérés comme des revenus financiers, et sont depuis le 1er janvier 2018 imposables par un prélèvement forfaitaire unique à hauteur de 30% et incluant l’impôt au taux de 12,8 % et les prélèvements sociaux (17,2%), tous deux retenus à la source. Notez que la majoration des prélèvements sociaux ne s’adresse qu’aux investisseurs résidant en France.

Fiscalité sur les plus-values

Les bénéfices réalisés après avoir vendu ses parts de SCPI peuvent générer pour l’investisseur une plus-value. La plus-value est également soumise à l’IFI et aux prélèvements sociaux et son taux d’imposition dépend de la durée de son acquisition. En effet, l’associé se verra exonéré d’impôts au bout d’une acquisition qui a duré 30 ans, tandis que celui qui revend ses parts après 15 ans sera taxé à 22%.

Pour plus d’information sur la performance des SCPI

Caractéristiques juridiques des SCPI

SCPI à capital fixe 

Ces SCPI ont pour particularités d’avoir un capital plafond et de donner aux investisseurs le choix de souscrire et de vendre des parts sur le marché secondaire de manière restreinte. Lorsque l’acquéreur souhaite vendre ses parts, il ne pourra prendre connaissance de leur prix, qu’une fois celles-ci cédées. Il est toutefois possible d’augmenter le capital des parts lorsque la valeur du capital fixe est atteinte. Les investisseurs doivent donc attendre que la société de gestion émette ou vende de nouvelles parts, ou attendre qu’une personne cède les siennes sur le marché secondaire.

SCPI à capital variable 

Les SCPI à capital variable sont dotées d’un  fond ouvert qui favorise la croissance du capital. L’investisseur se voit accorder le droit de se rétracter et de souscrire à d’autres SCPI à tout moment, tant que la valeur du capital plafond n’est pas atteinte. Les SCPI à capital variable permettent d’émettre des parts nouvelles, de détruire des parts existantes et d’assurer une revente indépendante de l’offre et la demande.

Quelles différences entre SCPI, OPCI et l’assurance-vie et que choisir ?

blankIl existe plusieurs types de fonds, et savoir lequel est le plus rentable et pour lequel il faut opter n’est pas une mince affaire. En effet, hormis les SCPI, on trouve également les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier), mais aussi les SCPI dans les assurances-vie.

Quels sont les taux de rendement de ces fonds, quels sont leur modalités d’achat et de revente, leurs fiscalités, leurs points communs, mais surtout qu’est-ce qui les différencient et quel est le meilleur fond ? Nous vous aidons à faire le point et à mieux comprendre où se situent les SCPI parmi tous ces types de fonds.

Les SCPI dans l’assurance-vie

  • Les contrats d’assurance-vie, tout comme les banques, disposent eux-mêmes de plusieurs types de fond, dont les SCPI. Ainsi, pour souscrire à une SCPI via une assurance-vie, il faut d’abord être déjà sous contrat d’une assurance-vie, et ainsi choisir une ou plusieurs SCPI du portefeuille de votre assureur.  Les assurances-vie (et les banques) disposent d’une offre restreinte et le choix pour l’investisseur est donc  limité.
  • Les parts des SCPI achetées à travers une assurance-vie ne font pas bénéficier les acquéreurs de la pleine propriété de leurs parts. Il faudrait donc accepter au préalable, qu’en vue d’une éventuelle valorisation des capitales et des parts, les investisseurs risquent de ne pas profiter de l’intégralité du rendement de leurs parts de loyers ou d’une augmentation de leurs  dividendes, car l’assureur devra verser sa propre commission (environ 15% des revenus).
  • En 2019, les investisseurs des SCPI des assurances-vie ont touché 1,40 % de rendement sur leur épargne, tandis que ceux qui ont investi dans les SCPI de rendement ont bénéficié d’un rendement de 4,40 %, soit un rendement 3 fois supérieur à celui procuré par les assurances-vie.

Les OPCI et les SCPI

Les OPCI sont des Organismes de Placement Collectif en Immobilier, qui sont placés entre autre dans les liquidités, les obligations et les actions (environ à hauteur de 10%). Tout comme les SCPI, ce sont également des placements immobiliers ou des « pierres-papier ».

  • Les OPCI et les SCPI marchent plus au moins avec les mêmes principes. Des fonds sont collectés par des véhicules d’investissement (les sociétés de gestion, les banque, les assurances…) auprès d’épargnants. Ainsi les investisseurs en OPCI n’ont eux-mêmes non plus à se soucier de la gestion du fonds de leurs parts.
  • Lorsque les investisseurs détiennent des parts de OPCI dans des actions de sociétés foncières, les investisseurs sont soumis aux risques et aux fluctuations de ce marché et dépendent donc d’un bon contexte boursier.
  • Les OPCI sont en majorité distribués par des contrats d’assurance-vie, et les investisseurs doivent donc prendre en compte les frais majorés par leurs assureurs.

Avec plus 175 SCPI opérant sur le marché, on peut facilement s’y perdre. Nos conseillers sont là pour vous donner tous les repères dont vous aurez besoin pour comprendre ce type d’investissement, et sont à l’écoute de toutes vos questions concernant les différents types de SCPI, leur fonctionnement, leurs fiscalités, leur marché et le choix du placement qui vous convient. Remplissez le formulaire ci-joint et bénéficiez  d’un entretien gratuit et sans engagement.