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LA LOI PINEL : TOUTES VOS INFORMATIONS SUR LA DÉFISCALISATION

Caractéristiques de la loi de défiscalisation Pinel

Découvrez votre éligibilité aux réductions d'impôts 

Faites vous conseiller gratuitement si vous souhaitez réduire vos impôts

Pour permettre aux particuliers de payer moins d'impôt, l'Etat a mis successivement en place diverses lois de défiscalisation. Aujourd’hui, c’est la loi Pinel, qui a survécu à ces mesures de défiscalisation, qui a d’ailleurs été prolongée jusqu’en 2021. La loi Pinel existe donc depuis 2014, remplaçant la loi Duflot.

Pour votre projet d’investissement locatif, familiarisez-vous avec toutes les caractéristiques de la loi Pinel et sur les opportunités de défiscalisation.

Loi Pinel 2019

C’est un dispositif important de défiscalisation qui vous permet d’acquérir un bien neuf dans une zone définie afin de le louer sur 6, 9 ou 12 ans.

La loi Pinel défiscalisation a été prolongée de 4 ans en 2018. La loi Pinel 2019 apporte quant à elle quelques modifications de ses conditions de défiscalisation par rapport aux années précédentes.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

Pour être éligible à la loi Pinel, il est important de respecter certaines conditions :

  • Le plafond : 300 000€/an avec un maximum de 2 investissements. Le prix d'achat au m² du logement ne doit pas dépasser 5 500 €.

  • Le type de logement : neuf, acquis sur plan, en construction, faisant l’objet de travaux de rénovation selon des critères de performance énergétique.

  • La durée de location : 6, 9 ou 12 ans.

  • La location : le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison

Pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2015, il est possible de louer le bien à un ascendant ou à un descendant, à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire et que les autres conditions du dispositif Pinel soient respectées. Cette possibilité permet aux contribuables de bénéficier d'un avantage fiscal tout en aidant leurs parents ou enfants. La location aux ascendants et descendants via le dispositif Pinel sert donc deux objectifs :

  • Inciter à l'investissement dans l'immobilier neuf

  • Inciter à l'entraide intergénérationnelle

Dans quelles villes investir en Pinel ?

Le zonage de la loi Pinel 2019 reste calqué sur le zonage de la loi Pinel 2018. C’est d’ailleurs en 2018 que certaines conditions ont été modifiées. En effet, un recentrage avait permis de réduire le nombre de zones concernées par le dispositif Pinel.

Zone A

Villes où les prix de logements sont élevés comme l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération de Genève, Lyon, Lille, Marseille…

Zone A bis

Paris et la petite couronne

    Zone B1

    Les départements d’Outre-Mer, les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (La Rochelle, Bayonne, Saint-Malo…)

      Les plafonds de ressources des locataires dépendent de ce zonage. Les zones B2 (sauf agrément d’Etat) et C ont été exclus du dispositif Pinel immobilier depuis 2018. Il est cependant encore possible dans certaines zones tendues B2 et C de faire un investissement locatif Pinel jusqu’à fin mars 2019. Renseignez-vous en amont sur les villes éligibles à la loi Pinel.

        Classement des villes où il faut investir en loi Pinel

        Pour bénéficier d'un meilleur rendement lors d'un investissement immobilier en loi Pinel, il faut bien choisir le bien :

          • Sélectionnez donc un bien situé dans une ville avec un fort bassin d'emplois.

            • Investissez dans une ville où les prix de l'immobilier ne sont pas trop élevés pour être sûr que la location de votre bien sera rentable.

              • Sélectionnez une ville offrant un cadre de vie agréable (une fois la période de défiscalisation terminée, il vous serait possible d'y habiter) : réseau de transport en commun, vie culturelle et sportive, espaces publics, écoles, centres commerciaux à proximité etc.

                • Tenez compte du potentiel universitaire de la ville : en effet, plus il y a d'étudiants, plus la demande locative augmente. Par ailleurs, la loi Pinel vous permet de louer à vos enfants. En achetant un bien dans une ville étudiante, vous pouvez y loger votre enfant.

                Des villes telles que Nantes, Bordeaux ou encore Toulouse font partie des meilleures villes pour un investissement Pinel. Par ailleurs, pour réussir votre projet d'investissement immobilier en loi Pinel, il faut comparer les loyers en loi Pinel avec les loyers réels. Dans ce cas, la question à vous poser est la suivante : les plafonds de loyer dans la zone choisie sont-ils en accord avec les loyers moyens qui y sont pratiqués ?

                Les avantages de la Loi Pinel

                Pour payer moins d'impôt, la défiscalisation en loi Pinel s'avère intéressante. La réduction d'impôts s'applique sur le montant de l'investissement immobilier total. Le calcul de la réduction d'impôts se fait comme suit :

                 

                Durée de la locationTaux de réduction d'impôts
                6 ans12 % (2 % par an)
                9 ans18 % (2 % par an)
                12 ans18 % (2 % par an)

                 

                Contrairement à la loi Duflot, le taux de réduction d'impôt et la durée de location ne sont pas fixes comme c’est le cas avec la loi Pinel. Avec le dispositif Duflot, il fallait louer son bien pendant 9 ans pour une économie d'impôt de 18 %. Par ailleurs, le dispositif Duflot ne permettait pas la location aux ascendants et descendants.

                Mais la loi Pinel offre un autre avantage, celui de devenir propriétaire dans une zone dite « tendue » où une partie de l’investissement est rémunéré par la réduction d’impôt et une autre partie par les loyers perçus. Finalement, le propriétaire se rembourse sur la location et le dispositif Pinel, ce qui lui permet d’obtenir un bien immobilier dont le prix de départ est réduit.

                De plus, le bien immobilier se situant dans une zone urbaine dynamique, prend souvent de la valeur et peut être revendu plus cher au bout de 6, 9 ou 12 ans.

                Comment bénéficier de la loi Pinel ?

                La loi Pinel comprend de nombreux avantages, notamment un faible ticket d’entrée sur le marché. C’est pour cette raison que tout le monde peut en profiter. Si vous avez l’intention d’acheter un bien immobilier neuf dans une des villes citées ci-dessus, alors le dispositif Pinel peut vous intéresser.

                Depuis la loi Pinel 2019, l’expatriation ne suspend plus la réduction d’impôt. Pour savoir si vous êtes éligible à la défiscalisation Pinel, vous pouvez utiliser notre simulateur loi Pinel.

                Loi Pinel et prélèvement à la source

                Le 15 janvier 2019, un versement de la réduction d’impôt à hauteur de 60 % (au lieu de 30 %) a été versé et cela de façon automatique. Cette réduction a été calculée sur l’année N-2 comprenant l’année blanche. Un second solde de 40 % sera versée en été 2019. En 2020, le versement de la réduction d’impôt se fera sans doute plus tard dans l’année.

                Bon à savoir

                Le surplus de versement sera à rembourser en septembre 2020. Cependant, avec le prélèvement à la source, l’effet de trésorerie est très favorable aux investisseurs.

                Les lois Scellier 2012 et Duflot 2013

                La loi Scellier remplacée en 2013 par la loi Duflot, fut une des premières lois de défiscalisation pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Elle fait suite aux nombreuses polémiques créées autour des dispositifs Robien et Borloo, qu’elle a fini par réformer. La Loi Scellier a été un signal fort donné par le gouvernement au marché de l’immobilier locatif sous la forme très efficace d’une réduction d’impôt allant de 22 % à 21 % pour un investissement plafonné à 300 000 €.

                La Loi Duflot, disparue en 2014 au profit de la loi Pinel, se caractérisait quant à elle par une réduction d’impôt de 18 % pour investisseurs en métropole à 29 % (pour les investissements réalisés Outre-Mer) étalée sur 9 ans. Elle s'adressait aux personnes physiques domiciliées en France faisant l’acquisition, entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 d’un logement neuf achevé ou vendu en état futur d’achèvement (VEFA). Tout appartement ou maison neuf achevé ou vendu en état futur d’achèvement était éligible dès qu’il se situait dans une zone qui l’était, à condition qu’il soit énergétiquement performant, c’est-à-dire bénéficie du label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation) ou respecte la norme thermique RT 2012.

                Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel impôt remplace le dispositif Duflot. Pinel immobilier est prolongé jusqu’en 2021.

                 

                 Loi ScellierLoi DuflotLoi Pinel
                Points communs
                • Favoriser l'investissement dans l'immobilier neuf

                • Avantage fiscal en contrepartie de l'achat d'un bien neuf ou en état futur d'achèvement

                • Le bien doit être conforme aux normes RT 2012 ou au label BBC 2009

                • Le bien doit être situé dans une zone géographique spécifique

                • Le bien doit être loué nu et à usage d'habitation principale

                • Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la date d'acquisition ou de livraison (en cas de construction)

                • Loyers et ressources des locataires (Scellier social) plafonnés

                • Prise en compte dans le plafond global de 10 000 € de niches fiscales par foyer
                Différences
                Durée d'engagement

                Réduction d'impôt

                Location à un ascendant/descendant

                Plafonnement réduction d'impôt

                Nombre de logements par an
                • 9 ans

                • De 13 à 21 %

                • Impossible


                • 5 200 € par m2


                • 1 logement par an
                • 9 ans

                • 18 %

                • Impossible


                • 5 500 € par m²


                • 2 logements par an
                • 6, 9 ou 12 ans

                • 12, 18 ou 21 %

                • Possible

                • 5 500 € par m²

                • 2 logements par an

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