Les banques contraintes de l’inclure dans le calcul du taux d’endettement

Les banques contraintes de l’inclure dans le calcul du taux d’endettement

Depuis le début de l’année 2021, l’assurance emprunteur doit être prise en compte dans le calcul du taux d’endettement. Cette décision tombe en même temps que la mesure d’assouplissement des conditions d’emprunt. Elle a été annoncée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Découvrez en détail les explications de cette nouvelle décision. 

Les faits en détail

Le taux d’endettement est le rapport entre les revenus mensuels et les charges fixes multiplié par 100. Il est de 33 à 35 %, pour une durée maximale de 25 à 27 ans. Le taux de 35 % est accordé aux travailleurs de la fonction publique. Ce taux tient compte de l’ensemble des crédits en cours : auto, à la consommation, revolving, immobilier, révisable… Les charges fixes englobent la somme des mensualités des prêts à souscrire et des prêts en cours. Ce taux s’applique aussi bien sur un projet de construction que sur l’achat d’un bien existant. Les travaux représenteront 25 %. Le HCSF accorde une marge de 20 % aux banques pour les primo-accédants et l’achat de résidence principale. 

Cette décision est effective depuis l’été dernier et les banques qui ne l’appliquent pas sont passibles de sanctions. En effet, certains établissements ne le font pas pour certaines catégories de clients comme les emprunteurs à risque ou les jeunes sans apport. Par contre, les banques qui proposent des assurances assez élevées doivent réviser leur tarif. Il faut savoir que les banques n’incluent pas toujours le TAEG et du reste à vivre dans le calcul du taux d’endettement. De ce fait, il s’annule avec le taux d’augmentation quand on l’intègre dans le calcul l’assurance emprunteur. 

Auparavant, le calcul du taux d’endettement se faisait en interne. Il était pris en compte dans le prêt immobilier, mais était considéré comme non essentiel. Les établissements prêteurs accordaient le crédit même avec un taux d’endettement supérieur à 33 %. Ils vérifiaient seulement le reste à vivre de l’emprunteur, ce qui n’est pas forcément avantageux pour l’emprunteur. En effet, l’assurance emprunteur constitue un tiers du crédit immobilier. 

Plus on prend de l’âge, plus le taux augmente. Il en est de même quand on exerce un métier à risque. Il est possible de se voir refuser un crédit si le seuil du taux d’endettement est dépassé. Les conditions dépendent aussi du niveau de revenus du demandeur. 

Une assurance-crédit raisonnable

Pour trouver une assurance à un prix intéressant, il faut comparer les offres d’assurance-crédit ou opter pour la délégation d’assurance. Dans ce cas, vous pouvez privilégier une assurance individuelle et refuser l’assurance du groupe. C’est possible depuis l’instauration des lois Harmon et Bourquin. Par conséquent, l’assurance et le crédit qu’elle sert à couvrir sont indépendants. 

Pour calculer avec précision le taux d’endettement, faites appel à un courtier immobilier. Il est parfaitement qualifié pour cela. De plus, il pourra négocier une assurance emprunteur extérieure à un prix et un taux intéressants.

Les différents taux

La totalité des frais est comprise dans le taux annuel effectif global et ne peut dépasser le taux d’usure. Par contre, si le profil de l’emprunteur fait état d’un risque élevé lié à sa santé, le TAEG augmente et le taux d’usure peut être dépassé. En conséquence, le crédit immobilier est passible de refus. En effet, le taux d’usure est de 2,67 % avec un taux effectif de 2 % pour les prêts immobiliers à taux fixes sur 20 ans. Pour éviter de se surendetter, il est possible de recourir au rachat de crédit immobilier. 

Calcul du taux d’endettement

Il se fait de deux manières différentes. La méthode classique consiste à comparer les revenus de l’emprunteur aux charges de crédit, sachant que les revenus immobiliers représentent 70 % du montant. La méthode par différentiel, ou méthode du reste à vivre, consiste à ajouter l’effort d’épargne au calcul d’endettement. Avec cette deuxième méthode, les investisseurs en immobilier locatif peuvent s’endetter sans limites, tandis que les nouvelles dispositions imposent aux banques d’appliquer la méthode classique.

Les éléments suivants sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement : les primes, le salaire net, les revenus professionnels, les commissions, les allocations logement et les pensions (alimentaires, retraite, handicap, etc.). Les indemnités professionnelles et les primes exceptionnelles ne sont pas considérées.

Un regard sur le taux d’endettement

Le taux d’endettement comme la capacité d’emprunt sont évalués avant le calcul du montant du prêt et la signature d’un contrat de vente. Le seuil du taux d’endettement est de 33 %, soit l’équivalent du tiers de vos revenus. Les banques estiment la capacité de remboursement de l’emprunteur en tenant compte de ce taux d’endettement.

Pour valoriser votre dossier et optimiser votre taux d’endettement, il est possible de présenter des revenus modestes. Les banques calculent le reste à vivre pour déterminer si l’emprunteur peut couvrir ses besoins après le paiement des mensualités. Le taux d’endettement est validé si le reste à vivre peut couvrir les dépenses courantes. Le taux d’endettement peut augmenter ou descendre en fonction du profil de l’emprunteur. Si les revenus sont confortables, les banques acceptent un taux de 35 %. Si ses revenus sont irréguliers ou faibles, elles acceptent uniquement les dossiers avec un taux de 33 %. 

L’emprunteur peut aussi présenter des revenus variables dans son dossier de crédit immobilier, s’ils incluent un salaire fixe. Celui-ci servira de base au calcul. Les banques calculent le salaire moyen incluant les commissions et les primes, selon son ancienneté.