PINEL, SCELLIER, DUFLOT : LES LOIS DE DEFISCALISATION

Caractéristiques de lois de défiscalisation Pinel, Scellier, Duflot

Différences et points communs entre ces dispositifs

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Pour permettre aux particuliers de payer moins d'impôt, l'Etat a mis successivement en place diverses lois de défiscalisation. Aujourd’hui, la loi qui a survécu à ces mesures de défiscalisation est la loi Pinel, qui a d’ailleurs été prolongée jusqu’en 2021. La loi Pinel existe donc depuis 2014, remplaçant la loi Duflot.

Chaque loi de défiscalisation dans le cadre d’un investissement locatif apporte son lot de nouveautés et de variations. Voici donc les grandes caractéristiques des lois Pinel, Duflot et Scellier.

Loi Pinel 2019

C’est un dispositif important de défiscalisation qui vous permet d’acquérir un bien neuf dans une zone définie afin de le louer sur 6, 9 ou 12 ans.

La loi Pinel défiscalisation a été prolongée de 4 ans en 2018. La loi Pinel 2019 apporte quant à elle quelques modifications de ses conditions de défiscalisation par rapport aux années précédentes.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

Pour être éligible à la loi Pinel, il est important de respecter certaines conditions :

  • Le plafond : 300 000€/an avec un maximum de 2 investissements. Le prix d'achat au m² du logement ne doit pas dépasser 5 500 €.

  • Le type de logement : neuf, acquis sur plan, en construction, faisant l’objet de travaux de rénovation selon des critères de performance énergétique.

  • La durée de location : 6, 9 ou 12 ans.

  • La location : le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison

Pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2015, il est possible de louer le bien à un ascendant ou à un descendant, à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire et que les autres conditions du dispositif Pinel soient respectées. Cette possibilité permet aux contribuables de bénéficier d'un avantage fiscal tout en aidant leurs parents ou enfants. La location aux ascendants et descendants via le dispositif Pinel sert donc deux objectifs :

  • Inciter à l'investissement dans l'immobilier neuf

  • Inciter à l'entraide intergénérationnelle

Dans quelles villes investir en Pinel ?

Le zonage de la loi Pinel 2019 reste calqué sur le zonage de la loi Pinel 2018. C’est d’ailleurs en 2018 que certaines conditions ont été modifiées. En effet, un recentrage avait permis de réduire le nombre de zones concernées par le dispositif Pinel.

Zone A

Villes où les prix de logements sont élevés comme l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération de Genève, Lyon, Lille, Marseille…

Zone A bis

Paris et la petite couronne

    Zone B1

    Les départements d’Outre-Mer, les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (La Rochelle, Bayonne, Saint-Malo…)

      Les plafonds de ressources des locataires dépendent de ce zonage. Les zones B2 (sauf agrément d’Etat) et C ont été exclus du dispositif Pinel immobilier depuis 2018. Il est cependant encore possible dans certaines zones tendues B2 et C de faire un investissement locatif Pinel jusqu’à fin mars 2019. Renseignez-vous en amont sur les villes éligibles à la loi Pinel.

        Classement des villes où il faut investir en loi Pinel

        Pour bénéficier d'un meilleur rendement lors d'un investissement immobilier en loi Pinel, il faut bien choisir le bien :

          • Sélectionnez donc un bien situé dans une ville avec un fort bassin d'emplois.

            • Investissez dans une ville où les prix de l'immobilier ne sont pas trop élevés pour être sûr que la location de votre bien sera rentable.

              • Sélectionnez une ville offrant un cadre de vie agréable (une fois la période de défiscalisation terminée, il vous serait possible d'y habiter) : réseau de transport en commun, vie culturelle et sportive, espaces publics, écoles, centres commerciaux à proximité etc.

                • Tenez compte du potentiel universitaire de la ville : en effet, plus il y a d'étudiants, plus la demande locative augmente. Par ailleurs, la loi Pinel vous permet de louer à vos enfants. En achetant un bien dans une ville étudiante, vous pouvez y loger votre enfant.

                Des villes telles que Nantes, Bordeaux ou encore Toulouse font partie des meilleures villes pour un investissement Pinel. Par ailleurs, pour réussir votre projet d'investissement immobilier en loi Pinel, il faut comparer les loyers en loi Pinel avec les loyers réels. Dans ce cas, la question à vous poser est la suivante : les plafonds de loyer dans la zone choisie sont-ils en accord avec les loyers moyens qui y sont pratiqués ?

                Les avantages de la Loi Pinel

                Pour payer moins d'impôt, la défiscalisation en loi Pinel s'avère intéressante. La réduction d'impôts s'applique sur le montant de l'investissement immobilier total. Le calcul de la réduction d'impôts se fait comme suit :

                 

                Durée de la locationTaux de réduction d'impôts
                6 ans12 % (2 % par an)
                9 ans18 % (2 % par an)
                12 ans18 % (2 % par an)

                 

                Contrairement à la loi Duflot, le taux de réduction d'impôt et la durée de location ne sont pas fixes comme c’est le cas avec la loi Pinel. Avec le dispositif Duflot, il fallait louer son bien pendant 9 ans pour une économie d'impôt de 18 %. Par ailleurs, le dispositif Duflot ne permettait pas la location aux ascendants et descendants.

                Mais la loi Pinel offre un autre avantage, celui de devenir propriétaire dans une zone dite « tendue » où une partie de l’investissement est rémunéré par la réduction d’impôt et une autre partie par les loyers perçus. Finalement, le propriétaire se rembourse sur la location et le dispositif Pinel, ce qui lui permet d’obtenir un bien immobilier dont le prix de départ est réduit.

                De plus, le bien immobilier se situant dans une zone urbaine dynamique, prend souvent de la valeur et peut être revendu plus cher au bout de 6, 9 ou 12 ans.

                Comment bénéficier de la loi Pinel ?

                La loi Pinel comprend de nombreux avantages, notamment un faible ticket d’entrée sur le marché. C’est pour cette raison que tout le monde peut en profiter. Si vous avez l’intention d’acheter un bien immobilier neuf dans une des villes citées ci-dessus, alors le dispositif Pinel peut vous intéresser.

                Depuis la loi Pinel 2019, l’expatriation ne suspend plus la réduction d’impôt. Pour savoir si vous êtes éligible à la défiscalisation Pinel, vous pouvez utiliser notre simulateur loi Pinel.

                Loi Pinel et prélèvement à la source

                Le 15 janvier 2019, un versement de la réduction d’impôt à hauteur de 60 % (au lieu de 30 %) a été versé et cela de façon automatique. Cette réduction a été calculée sur l’année N-2 comprenant l’année blanche. Un second solde de 40 % sera versée en été 2019. En 2020, le versement de la réduction d’impôt se fera sans doute plus tard dans l’année.

                Bon à savoir

                Le surplus de versement sera à rembourser en septembre 2020. Cependant, avec le prélèvement à la source, l’effet de trésorerie est très favorable aux investisseurs.

                Loi Scellier 2012

                Loi Scellier 2012

                La loi Scellier remplacée elle-même par la loi Duflot, disparue en 2014 au profit de la loi Pinel, fut une des premières lois de défiscalisation pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf.

                Elle fait suite aux nombreuses polémiques créées autour des dispositifs Robien et Borloo, qu’elle a fini par réformer. La Loi Scellier a été un signal fort donné par le gouvernement au marché de l’immobilier locatif sous la forme très efficace d’une réduction d’impôt allant de 22 % à 21 % pour un investissement plafonné à 300 000 €. 

                L'investissement immobilier locatif en Loi Scellier classique

                La réduction d'impôt Scellier était accordée si vous faisiez l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012, au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

                 

                 Année  Logement BBC
                Logement non BBC (Bâtiment Basse Consommation)
                  2012 13 % Réduction de 6 % uniquement si le permis de construire du logement a été déposé avant fin 2011
                Pas de prolongation prévue du dispositif Scellier au-delà de l’année 2012

                 

                La réduction était calculée sur le prix de revient du logement comme suit (sans toutefois dépasser le plafond maximum fixé à 300 000 €, réduction répartie sur une durée de 9 ans) :

                • Zone A bis : 5 200€/m²

                • Zone A : 5 000€/m²

                • Zone B1 : 4 000€/m²

                • Zone B2 : 2 100€/m²

                • Zone C : 2 000€/m²

                L'investissement immobilier locatif en Loi Scellier social

                Le Scellier social était un dispositif qui vous permettait de profiter d’un gain fiscal beaucoup plus intéressant en conservant le bien en location pendant 15 ans : la réduction d’impôt atteignait alors 21 %, soit jusqu’à 63 000 € remboursés par l’État ! La réduction d'impôt se faisait ainsi :

                • 21 % pour les logements BBC acquis ou construits à compter de l’année 2012

                • Pour les logements ne respectant pas la norme BBC : réduction de 14 % du coût d’acquisition uniquement pour les logements dont le permis de construire a été déposé avant fin 2011

                • Déduction spécifique de 30 % des loyers bruts que vous déclarez (à condition de respecter notamment le fait que le locataire soit une personne autre qu’un ascendant ou un descendant de votre famille)

                • 1,33 % de réduction d’impôt supplémentaire par an si vous louez le logement pendant deux périodes successives de 3 ans au-delà de la période minimum de 9 ans.

                La loi Scellier a été remplacée par la Loi Duflot le 1er janvier 2013.

                Conditions générales de la loi Scellier en 2012

                • Vous vous engagez à louer le logement nu (c’est-à-dire non meublée) pendant un minimum de 9 ans à titre de résidence principale du locataire.

                • Le logement dont vous faites l’acquisition doit être situé dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.La liste des communes concernées est répartie en plusieurs zones : zone A, A bis, B1, B2 et C (la zone C est accessible en Scellier uniquement sous condition d’obtention d’un agrément ministériel).

                • Vous devez respecter le plafond de loyer au m² qui est déterminé selon la zone géographique et fixé par décret. Le loyer ne doit donc pas dépasser ce plafond.

                • La location de votre logement doit commencer dans les douze mois qui suivent son acquisitionou sa date d’achèvement (dans le cas d’une construction).

                • Vous ne pouvez pas louez le logement à un membre de votre foyer fiscal.

                • Les caractéristiques thermiques et la performance énergétique du logement que vous mettez en location doivent être conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.

                Bon à savoir

                Un seul logement peut ouvrir droit à la même réduction d’impôt au titre d’une même année d’imposition

                Lorsque le montant de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition était supérieure au montant de l’impôt que vous devez payer au titre de cette même année, vous aviez la possibilité de reporter l’excédent de réduction sur l’impôt sur le revenu à payer au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse.

                Exemple : vous faites l’acquisition en 2012 d’un logement qui vous donne droit à 4 000 € de réduction d’impôt. Or, votre impôt sur le revenu est de 2 500 €. Vous pouvez imputer 2 500 € de la réduction d’impôt pour annuler votre impôt à payer et conserver les 1 500 € restants pour les déduire de votre impôt sur le revenu de l’année suivante. Par ailleurs, vous releviez du régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles.

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                Conditions particulières à observer pour la loi Scellier en 2012

                En plus de ces conditions qu'il fallait respecter pour bénéficier d'une réduction d'impôt, il fallait aussi tenir compte des précisions suivantes :

                • Lorsque le montant de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition était supérieur au montant de l’impôt que vous devez payer au titre de cette même année, vous aviez la possibilité de reporter l’excédent de réduction sur l’impôt sur le revenu à payer au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse.

                • Vous releviez du régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles.

                • Les ressources du locataire ou du sous-locataire que vous deviez prendre en compte correspondaient au revenu fiscal de référence, qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de location.

                • Vous estimiez le plafond à retenir à la date de signature du bail en fonction des titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Lorsque les titulaires du bail constituaient des foyers fiscaux distincts, chacun devait satisfaire personnellement aux conditions de ressources. Toutefois, une exception était prévue pour les ressources de contribuables vivant en concubinage : on compare dans ce cas l’ensemble des revenus des concubins aux plafonds de ressources applicables aux couples (avec ou sans personnes à charge).

                Loi Duflot 2013

                Loi Duflot 2013

                La Loi Duflot se caractérisait par une réduction d’impôt de 18 % à 29 % (pour les investissements réalisés Outre-Mer) étalée sur 9 ans. Elle s'adressait aux personnes physiques domiciliées en France faisant l’acquisition, entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 d’un logement neuf achevé ou vendu en état futur d’achèvement (VEFA). L’investissement pouvait également se faire via une SCI (Société Civile Immobilière) non soumise à l’impôt sur les sociétés ou une SCPI (Société Civile de Placement Immobilière ou « Pierre papier »). Tout appartement ou maison neuf achevé ou vendu en état futur d’achèvement était éligible dès qu’il se situait dans une zone qui l’était, à condition qu’il soit énergétiquement performant, c’est-à-dire bénéficie du label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation) ou respecte la norme thermique RT 2012. 

                Les conditions de la loi Duflot

                La Loi Duflot était réservée aux zones où le marché locatif était le plus tendu, c’est-à-dire où la demande est bien plus forte que l’offre. Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Duflot, à vocation sociale, il convenait de respecter un plafond de loyer au m² (à la date de conclusion du bail) qui était différent selon la zone d’investissement. La Loi Duflot imposait de louer le bien immobilier à titre de résidence principale du locataire, non meublé, pendant une durée de 9 ans minimum.

                Cette location devait intervenir dans les 12 mois qui suivaient l’acquisition ou l’achèvement du bien immobilier et ne pouvait pas être conclue avec un membre du foyer fiscal de l’investisseur, un ascendant ou un descendant. Au-delà de la durée initiale, il était tout à fait possible de conserver le bien en location tout en sortant de la contrainte de loyer et donc de voir la rentabilité progresser.

                Pour être éligible, le locataire devait avoir un revenu inférieur à un plafond qui dépendait de la zone dans laquelle se situait le bien (les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent à son revenu fiscal de référence qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de location).

                Réduction d'impôts et sortie de la loi Duflot

                Le taux de réduction d’impôt était de :

                • 18 % pour les investissements en métropole

                • 29 % pour les investissements Outre-mer.

                Il était possible de réaliser jusqu’à deux opérations par an mais que la réduction d’impôt se calculait sur une assiette annuelle maximale de 300 000 €, et dans la limite de 5 500 € du m².

                Ainsi, le montant de l’investissement éventuellement supérieur à ce plafond n’ouvrait pas droit à réduction d’impôt. La réduction d’impôt (jusqu’à 54 000 € voir 87 000 €) étant étalée sur la durée de location (9 ans), l’avantage fiscal annuel pouvait atteindre 6 000 € à 9 667 €. Le solde non éventuellement utilisé pouvait être reporté durant 6 ans. A l’issue du délai minimum de location (9 ans), libre à l’investisseur d’opter entre les deux solutions suivantes :

                  • Garder le bien en location tout en augmentant les loyers. Dans le cadre d’une opération à crédit, une fois le prêt remboursé, le bien immobilier génère un complément de revenu indexé (outre le patrimoine que représente le bien lui-même) ; une bonne solution en vue de la retraite.

                  • Vendre, rembourser le capital éventuellement dû à la banque qui a financé l’opération et empocher la différence.

                  Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel impôt remplace le dispositif Duflot. Pinel immobilier est prolongé jusqu’en 2021.

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                  Comparaison des lois Scellier, Duflot et Pinel

                   Loi ScellierLoi DuflotLoi Pinel
                  Points communs
                  • Favoriser l'investissement dans l'immobilier neuf

                  • Avantage fiscal en contrepartie de l'achat d'un bien neuf ou en état futur d'achèvement

                  • Le bien doit être conforme aux normes RT 2012 ou au label BBC 2009

                  • Le bien doit être situé dans une zone géographique spécifique

                  • Le bien doit être loué nu et à usage d'habitation principale

                  • Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la date d'acquisition ou de livraison (en cas de construction)

                  • Loyers et ressources des locataires (Scellier social) plafonnés

                  • Prise en compte dans le plafond global de 10 000 € de niches fiscales par foyer
                  Différences
                  Durée d'engagement

                  Réduction d'impôt

                  Location à un ascendant/descendant

                  Plafonnement réduction d'impôt

                  Nombre de logements par an
                  • 9 ans

                  • De 13 à 21 %

                  • Impossible


                  • 5 200 € par m2


                  • 1 logement par an
                  • 9 ans

                  • 18 %

                  • Impossible


                  • 5 500 € par m²


                  • 2 logements par an
                  • 6, 9 ou 12 ans

                  • 12, 18 ou 21 %

                  • Possible

                  • 5 500 € par m²

                  • 2 logements par an

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