SCELLIER, DUFLOT, PINEL : LES LOIS DE DEFISCALISATION

Caractéristiques de lois de défiscalisation Scellier, Duflot, Pinel

Différences et points communs entre ces dispositifs

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Pour permettre aux particuliers de payer moins d'impôts, l'Etat a mis en place diverses lois de défiscalisation. Par conséquent, il est aujourdh'hui possible de financer son bien en partie grâce aux économies d'impôts réalisées et aux loyers perçus. Certaines lois de défiscalisation ont été remplacées par des nouvelles. Découvrez les lois Csellier, Duflot et Pinel.

Loi Scellier 2012

Loi Scellier 2012Après les nombreuses polémiques créées autour des dispositifs Robien et Borloo, la loi Scellier les a définitivement remplacé. La Loi Scellier a été un signal fort donné par le gouvernement au marché de l’immobilier locatif sous la forme très efficace d’une réduction d’impôt allant de 22% à 21% pour un investissement plafonné à 300 000 €. Il existait 2 options fiscales :

L'investissement immobilier locatif en Loi Scellier classique

La réduction d'impôt Scellier était accordée si vous faisiez l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012, au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

annéeLogement
BBC
Logement non BBC (Bâtiment Basse Consommation)
201213%réduction de 6% uniquement si le permis de construire du logement a été déposé avant fin 2011
Pas de prolongation prévue du dispositif Scellier au-delà de l’année 2012

La réduction était calculée sur le prix de revient du logement comme suit (sans toutefois dépasser le plafond maximum fixé à 300 000 €, réduction répartie sur une durée de 9 ans):

  • Zone A bis : 5200€/m²
  • Zone A : 5000€/m²
  • Zone B1 : 4000€/m²
  • Zone B2 : 2100€/m²
  • Zone C : 2000€/m²

Conditions de la loi Scellier en 2012

  • Vous vous engagez à louer le logement nu (c’est-à-dire non meublée) pendant minimum 9 ans à titre de résidence principale du locataire
  • Le logement dont vous faites l’acquisition doit être situé dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes concernées est répartie en plusieurs zones : zone A, Abis, B1, B2 et C (la zone C est accessible en Scellier uniquement sous condition d’obtention d’un agrément ministériel)
  • Vous devez respecter le plafond de loyer au m² qui est déterminé selon la zone géographique et fixé par décret. Le loyer ne doit donc pas dépasser ce plafond
  • La location de votre logement doit commencer dans les douze mois qui suivent son acquisition ou sa date d’achèvement (dans le cas d’une construction)
  • Vous ne pouvez pas louez le logement à un membre de votre foyer fiscal
  • Les caractéristiques thermiques et la performance énergétique du logement que vous mettez en location doivent être conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.

Bon à savoir

Un seul logement peut ouvrir droit à la même réduction d’impôt au titre d’une même année d’imposition

Lorsque le montant de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition était supérieure au montant de l’impôt que vous devez payer au titre de cette même année, vous aviez la possibilité de reporter l’excédent de réduction sur l’impôt sur le revenu à payer au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse.

Exemple : Vous faites l’acquisition en 2012 d’un logement qui vous donne droit à 4 000€ de réduction d’impôt. Or votre impôt sur le revenu est de 2 500€. Vous pouvez imputer 2 500€ de la réduction d’impôt pour annuler votre impôt à payer et conserver les 1 500€ restants pour les déduire de votre impôt sur le revenu de l’année suivante. Par ailleurs, vous releviez du régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles.

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L'investissement immobilier locatif en Loi Scellier social

Le Scellier social était un dispositif qui vous permettait de profiter d’un gain fiscal beaucoup plus intéressant en conservant le bien en location pendant 15 ans : la réduction d’impôt atteignait alors 21%, soit jusqu’à 63 000 € remboursés par l’état ! La réduction d'impôt se faisait ainsi :

  • 21% pour les logements BBC acquis ou construits à compter de l’année 2012
  • Pour les logements ne respectant pas la norme BBC : réduction de 14% du coût d’acquisition uniquement pour les logements dont le permis de construire a été déposé avant fin 2011
  • Déduction spécifique de 30% des loyers bruts que vous déclarez (à condition de respecter notamment le fait que le locataire soit une personne autre qu’un ascendant ou un descendant de votre famille)
  • 1.33% de réduction d’impôt supplémentaire par an si vous louez le logement pendant deux périodes successives de 3 ans au-delà de la période minimum de 9 ans.

Conditions à respecter en 2012

  • Vous vous engagez à louer le logement nu (non meublée) pendant minimum 9 ans à titre de résidence principale du locataire
  • Votre logement doit être situé dans les secteurs géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ces secteurs sont découpés en 3 zones : A, B1 et B2
  • Vous devez respecter le plafond de loyer et le plafond de ressources du locataire
  • La location de votre logement doit commencer dans les douze mois qui suivent son acquisition ou sa date d’achèvement (dans le cas d’une construction)
  • Vous ne pouvez pas louer le logement à un ascendant ou un descendant de votre famille
  • Les caractéristiques thermiques et la performance énergétique du logement que vous mettez en location doivent être conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.

En plus de ces conditions qu'il fallait respecter pour bénéficier d'une réduction d'impôts, il fallait aussi tenir compte des précisions suivantes :

  • Lorsque le montant de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition était supérieur au montant de l’impôt que vous devez payer au titre de cette même année, vous aviez la possibilité de reporter l’excédent de réduction sur l’impôt sur le revenu à payer au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse
  • Vous releviez du régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles
  • Les ressources du locataire ou du sous-locataire que vous deviez prendre en compte correspondaient au revenu fiscal de référence, qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de location
  • Vous estimiez le plafond à retenir à la date de signature du bail en fonction des titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Lorsque les titulaires du bail constituaient des foyers fiscaux distincts, chacun devait satisfaire personnellement aux conditions de ressources. Toutefois, une exception était prévue pour les ressources de contribuables vivant en concubinage : on compare dans ce cas l’ensemble des revenus des concubins aux plafonds de ressources applicables aux couples (avec ou sans personnes à charge).

La loi Scellier a été remplacée par la Loi Duflot le 1er janvier 2013.

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Loi Duflot 2013

Loi Duflot 2013La Loi Duflot se caractérisait par une réduction d’impôt de 18 % à 29 %  (pour les investissements réalisés outre-mer) étalée sur 9 ans. Elle s'adressait aux personnes physiques domiciliées en France faisant l’acquisition, entre le 1er janvier 2013 et le 31 Août 2014 d’un logement neuf achevé ou vendu en état futur d’achèvement (VEFA). L’investissement pouvait également se faire via une SCI (Société Civile Immobilière) non soumise à l’impôt sur les sociétés ou une SCPI (Société Civile de Placement Immobilière ou « Pierre papier »). Tout appartement ou maison neuf achevé ou vendu en état futur d’achèvement était éligible dès qu’il se situait dans une zone qui l’était, à condition qu’il soit énergétiquement performant, c’est-à-dire bénéficie du label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation) ou respecte la norme thermique RT 2012.

La Loi Duflot était réservée aux zones où le marché locatif était le plus tendu, c’est-à-dire où la demande est bien plus forte que l’offre. Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Duflot, à vocation sociale, il convenait de respecter un plafond de loyer au m² (à la date de conclusion du bail) qui était différent selon la zone d’investissement. La Loi Duflot imposait de louer le bien immobilier à titre de résidence principale du locataire, non meublé, pendant une durée de 9 ans minimum.

Cette location devait intervenir dans les 12 mois qui suivaient l’acquisition ou l’achèvement du bien immobilier et ne pouvait pas être conclue avec un membre du foyer fiscal de l’investisseur, un ascendant ou un descendant. Au-delà de la durée initiale, il était tout à fait possible de conserver le bien en location tout en sortant de la contrainte de loyer et donc de voir la rentabilité progresser.

Pour être éligible, le locataire devait avoir un revenu inférieur à un plafond qui dépendait de la zone dans laquelle se situait le bien (les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent à son revenu fiscal de référence qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de location).

Réduction d'impôts et sortie de la loi Duflot

Le taux de réduction d’impôt était de :

  • 18 % pour les investissements en métropole
  • 29 % pour les investissements outre-mer.

Sachant qu’il était possible de réaliser jusqu’à deux opérations par an mais que la réduction d’impôt se calculait sur une assiette annuelle maximale de 300 000 €, et dans la limite de 5 500 € du m².
Ainsi, le montant de l’investissement éventuellement supérieur à ce plafond n’ouvrait pas droit à réduction d’impôt. La réduction d’impôt (jusqu’à 54 000 € voir 87 000 €) étant étalée sur la durée de location (9 ans), l’avantage fiscal annuel pouvait atteindre 6 000 € à 9 667 €. Le solde non éventuellement utilisé pouvait être reporté durant 6 ans. A l’issue du délai minimum de location (9 ans), libre à l’investisseur d’opter entre les deux solutions suivantes:

  • Garder le bien en location tout en augmentant les loyers. Dans le cadre d’une opération à crédit, une fois le prêt remboursé, le bien immobilier génère un complément de revenu indexé (outre le patrimoine que représente le bien lui-même); une bonne solution en vue de la retraite
  • Vendre, rembourser le capital éventuellement du à la banque qui a financé l’opération et empocher la différence.

Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel remplace le dispositif Duflot et est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2017.

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Comparaison loi Scellier 2012, loi Duflot 2013 et loi Pinel 2016

 Loi ScellierLoi DuflotLoi Pinel
Points communs
  • favoriser l'investissement dans l'immobilier neuf

  • avantage fiscal en contrepartie de l'achat d'un bien neuf ou en état futur d'achèvement

  • le bien doit être conforme aux normes RT 2012 ou au label BBC 2005

  • le bien doit être situé dans une zone géographique spécifique

  • Le bien doit être loué nu et à usage d'habitation principale

  • le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la date d'acquisition ou de livraison (en cas de construction)

  • loyers et ressources des locataires (Scellier social) plafonnés

  • prise en compte dans le plafond global de 10 000 € de niches fiscales par foyer
  • favoriser l'investissement dans l'immobilier neuf

  • avantage fiscal en contrepartie de l'achat d'un bien neuf ou en état futur d'achèvement

  • le bien doit être conforme aux normes RT 2012 ou au label BBC 2005

  • le bien doit être situé dans une zone géographique spécifique

  • Le bien doit être loué nu et à usage d'habitation principale

  • le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la date d'acquisition ou de livraison (en cas de construction)

  • loyers et ressources des locataires (Scellier social) plafonnés

  • prise en compte dans le plafond global de 10 000 € de niches fiscales par foyer
  • favoriser l'investissement dans l'immobilier neuf

  • avantage fiscal en contrepartie de l'achat d'un bien neuf ou en état futur d'achèvement

  • le bien doit être conforme aux normes RT 2012 ou au label BBC 2005

  • le bien doit être situé dans une zone géographique spécifique

  • Le bien doit être loué nu et à usage d'habitation principale

  • le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la date d'acquisition ou de livraison (en cas de construction)

  • loyers et ressources des locataires (Scellier social) plafonnés

  • prise en compte dans le plafond global de 10 000 € de niches fiscales par foyer

Différences
  • durée d'engagement : 9 ans

  • réduction d'impôt : de 13 à 21% du montant du bien acquis en fonction du type de loi Scellier (classique ou encore social) et de logements (BBC ou non BBC)

  • Impossible de louer à un ascendant ou descendant

  • réduction d'impôt plafonnée à 5 200€ par m2

  • 1 logement par an
  • durée d'engagement : 9 ans

  • réduction d'impôt : 18%

  • Impossible de louer à un ascendant ou descendant

  • réduction d'impôt plafonnée à 5 500€ par m²

  • 2 logements par an
  • durée d'engagement : 6, 9 ou 12 ans

  • réduction d'impôt :12, 18 ou 21%

  • Depuis le 1er janvier 2015, il est possible de louer à un ascendant ou descendant à condition que ce locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire

  • réduction d'impôt plafonnée à 5 500€ par m²

  • réduction d'impôt plafonnée à 5 500€ par m²

  • 2 logements par an

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