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L’assurance prêt immobilier est une pratique courante imposée par les banques lorsque vous voulez souscrire un crédit immobilier. Même si elle n’est pas obligatoire aux yeux de la loi, c’est un fait : aucune banque n’accorde de prêt immobilier si le demandeur particulier ne présente pas la signature d’un contrat d’assurance emprunteur. La raison même de l’existence de cette assurance est simple : garantir à la banque prêteuse qu’elle percevra les mensualités de remboursement du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur. Parallèlement, cette assurance protège l’emprunteur et sa famille en lui évitant une saisie de biens en cas d’incapacité de paiement à la suite d’un sinistre. L'assurance prêt immobilier augmente donc le coût de votre crédit, par conséquent il est nécessaire de bien choisir son contrat d'assurance emprunteur pour être sûr de faire des économies.

 

Assurance prêt immobilier : garanties de l'assurance emprunteur

Garantie assurance prêt immobilierPlusieurs types de garanties existent. Toutes ne doivent cependant pas figurer au contrat d’assurance emprunteur. Certaines sont obligatoires, d’autres facultatives.  Ainsi, les risques couverts par l’assurance emprunteur sont les cas de décès, de perte d’autonomie, d’invalidité, d’incapacité et de perte d’emploi.

Garantie assurance prêt immobilier : le décès

Si l’emprunteur vient à décéder en cours de son crédit immobilier, l’assureur rembourse la totalité du capital restant dû à la banque prêteuse. Elle est une garantie obligatoire.

Garantie assurance prêt immobilier : la perte totale et irréversible d’autonomie connue sous l’abréviation « PTIA »

Elle couvre l’emprunteur lorsqu’il n’est plus apte à exercer son travail à la suite d’un accident ou d’une grave maladie et qu’il nécessite une aide à domicile pour l’assister dans les tâches quotidiennes. Le « taux d’invalidité », constaté médicalement, doit être au minimum de 66% des capacités physiques de l’emprunteur. Dans ce cas, l’assureur prend entièrement à sa charge les mensualités de remboursement du prêt immobilier. Elle est aussi une garantie obligatoire.

Garantie assurance prêt immobilier : l'incapacité temporaire et totale appelée « ITT »

Elle concerne les situations d’arrêt maladie, lorsque l’emprunteur n’est plus en mesure d’exercer son métier suite à un état de santé dégradé, également constaté par un médecin. De même, cette garantie est obligatoire.

Garantie assurance prêt immobilier : l'invalidité permanente et totale dite « IPT »

Elle intervient lorsque l’emprunteur souffre d’une invalidité fonctionnelle ou d’une invalidité d’exercer toute activité (professionnelle ou non). Egalement rendue obligatoire par la loi.

Garantie assurance prêt immobilier : la perte d’emploi

Elle entre en jeu uniquement en cas de licenciement d’un CDI et si les Assedic (ou l’Etat) verse des indemnités. Cette garantie, facultative, ne rembourse toutefois pas les mensualités du prêt immobilier si l’emprunteur était en période d’essai, de pré-retraite, de chômage partiel, de CDD, ou s’il a démissionné de plein gré. Afin de souscrire l’assurance emprunteur, il vous sera demandé préalablement de répondre à un questionnaire concernant votre état de santé. Les formalités médicales sont différentes selon votre âge lors de la souscription et du capital emprunté. Les emprunteurs atteints de maladies graves ou ayant été victimes d’un cancer, présentent des « risques aggravés de santé » selon les assureurs.

Dans le but de réduire les discriminations face à l’application de surprime extrêmement élevée, la Convention AERAS (janvier 2007) et le droit à l’oubli (mars 2015) interviennent en leur faveur. En effet, le droit à l’oubli, intégré récemment à la Convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) garantit à l’emprunteur de ne pas devoir déclarer qu’il a été victime d’un cancer dans la passé lorsqu’il doit remplir le questionnaire de santé. Des conditions sont néanmoins à respecter pour bénéficier dudit droit. Toutes sont détaillées dans la Convention ici.

Assurance prêt immobilier : quel est le coût de l'assurance emprunteur ?

Cout assurance emprunteur

Le coût de l’assurance prêt immobilier dépend d’un ensemble de critères : le montant du capital emprunté, votre état de santé et votre âge au moment de la souscription, les garanties incluses au contrat. En somme, le coût dépend de l’étendue des risques que l’assureur devra couvrir (risque médical : antécédents médicaux, fumeur ou non..., risque professionnel, risque lié à vos activités de loisir). Le coût de l’assurance emprunteur varie par conséquence d’une personne à une autre.  

C’est pourquoi vous devez remplir par exemple une obligation préalable relative à votre état de santé. Il s’agit de la « déclaration de bonne santé ». C’est un simple questionnaire médical. Votre état de santé joue effectivement un rôle important pour déterminer la hauteur de la prime que vous devrez payer mensuellement. Par exemple, la prime d’assurance sera plus élevée pour un emprunteur fumeur. On parle dans ce cas de « surprime ». Une réduction de tarif est généralement accordée aux non-fumeurs. Pourquoi ? Parce qu’ils présentent moins de risques de maladie respiratoires ou de décès dû à un cancer des poumons. Attention, si vous faites preuve de mauvaise foi en remplissant le questionnaire médical, l’assureur sera en droit de déclarer le contrat nul d’effet et de refuser de prendre en charge le remboursement du crédit immobilier à votre place en cas de défaillance.

La base de calcul de l'assurance prêt immobilier est indiquée sur votre contrat. La prime peut être calculée sur le capital accordé ou sur le montant restant dû. Lorsque la cotisation d'assurance prêt est calculée sur le capital restant dû, elle est différente chaque année puisqu'elle dépend du capital qui reste à rembourser. Le facteur âge est également important ici parce que plus le temps passe et plus votre profil est considéré comme "risqué". Par conséquent, les primes vont augmenter pendant les premières années en raison du risque lié à l'âge puis diminueront lorsque vous commencerez à rembourser les plus grosses parties de votre capital. Ce type de calcul s'avère très intéressant puisque votre assurance emprunteur s'applique à un crédit immobilier dégressif. Dans le cas d'une prime d'assurance prêt sur le capital initial, celle-ci est fixe pendant toute la durée de votre crédit.

Il est possible de réduire le coût de l’assurance emprunteur si vous négociez par exemple une longue durée de franchise. La franchise est la période durant laquelle aucune garantie ne couvre l’emprunteur. Par exemple, si la franchise définit au contrat indique un délai de 3 mois à compter du jour de la signature, l’assureur prendra en charge vos mensualités de remboursement à partir de 3 mois et 1 jour. Plus le délai de la franchise est long, moins la prime sera élevée. Attention, il ne faut pas la confondre avec le délai de carence. Celui-ci est spécifique à la garantie perte d’emploi mais le principe reste le même. La garantie n’intervient pas pendant le délai fixé. Le délai de carence diffère également d’un assureur à un autre, et varie souvent entre 3 et 6 mois.

Afin de minimiser le coût de votre assurance emprunteur, il est généralement conseiller de procéder à une « délégation d’assurance ».  La procédure est simple : vous souscrivez l’assurance prêt immobilier auprès d'un établissement concurrent de votre banque prêteuse. La différence de prix permet de faire des économies non négligeables, les taux appliqués étant très concurrentiels. De plus, le calcul de la prime peut différer entre les banques et les organismes spécialisés en assurance-crédit et influer sur le coût. 

La banque se base souvent sur le montant initial du capital emprunté pour déterminer la prime, et ce, sur toute la durée du crédit immobilier. Les organismes spécialisés, eux, en plus d’appliquer cette méthode de calcul, peuvent aussi calculer la prime en pourcentage du capital restant dû. Dans ce cas, la prime diminue avec le temps comme mentionné précédemment, et donc in fine, le coût de l’assurance (puisque le capital dû baisse au fur et à mesure des mensualités de remboursement). Pour faire votre choix entre deux contrats, vérifiez :

  • ce que vous coûtera l'assurance pendant toute la durée du prêt
  • le taux moyen d'assurance prêt immobilier qui correspond au taux rapporté au capital initial
  • le TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance) affiche le taux sur le capital restant dû. Il correspond à la différence entre le taux effectif global (TEG) avec assurance et le TEG hors assurance.

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Assurance prêt immobilier : comment marche la délégation d'assurance ?

Comment marche la délégation d'assurance ?La délégation d’assurance consiste à souscrire l’assurance emprunteur auprès d’un assureur concurrent de la banque avec laquelle vous contractez le prêt immobilier. En effet, vous avez la possibilité, et le droit, de contracter votre assurance emprunteur ailleurs qu’auprès de votre banque si vous trouvez une offre moins chère. La loi Lagarde du 1er juillet 2010 portant sur la réforme du crédit à la consommation, renforce les droits des consommateurs en leur accordant notamment la possibilité de souscrire l’assurance emprunteur auprès de l’assureur de leur choix. Comparer les différentes offres du marché est donc la première chose à faire afin d’obtenir la meilleure d’entre elles. Deux conditions sont néanmoins à respecter pour effectuer une délégation d’assurance :

  • l’assureur concurrent doit être inscrit à l’ORIAS (Organisme pour le registre des intermédiaires en assurance)
  • le contrat d’assurance prêt proposé doit contenir au moins des garanties équivalentes à celles offertes par la banque prêteuse. L’article L.312-9 de la loi Lagarde énonce effectivement que les garanties doivent être égales ou supérieures à celles du contrat proposé par l’organisme accordant le crédit immobilier.

Pour encourager la concurrence et la transparence, le législateur a continué de renforcer les droits des consommateurs et des emprunteurs en particulier. Ainsi, depuis septembre 2015, tous les établissements financiers et bancaires quel qu’ils soient ont l’obligation de fournir une « fiche standardisée d’information » relative à toutes les garanties, conditions et prix de l’assurance emprunteur.

Cette fiche informative et explicative vous est remise au jour de la souscription. Les risques couverts et les modalités de prise en charge y sont également détaillés. Cette fiche standardisée est une obligation légale imposée aux assureurs (L.312-6-2 du Code de la consommation). Elle est d’autant plus importante en cas de délégation d’assurance. En effet, elle permet une comparaison plus transparente entre les différentes offres. Par ailleurs, l’assureur est tenu d’avertir la banque prêteuse si des incidents de paiement de la prime d’assurance ou des modifications conséquentes au contrat interviennent.

La loi vous donne également la possibilité de changer d’assureur en cours de contrat. Théoriquement, vous pouvez le faire à tout moment. Mais en général, il est difficile d’en changer à moins d’effectuer une « renégociation de crédit immobilier ». Cependant, grâce à la loi Hamon du 17 mars 2014 relative à la consommation, vous disposez d’un délai d’un an à compter de la signature du contrat d'assurance crédit immobilier pour la résilier si vous trouvez une offre plus avantageuse remplissant les conditions exigées liées aux garanties. Pour cela, il suffit de notifier votre banque par lettre recommandée.

Attention, elle est en droit de refuser la délégation d’assurance si le nouveau contrat ne répond pas aux exigences légales. Si elle l’accepte, elle vous donnera une « attestation de mainlevée » pour l’assurance emprunteur signée avec elle. Cette attestation rend possible la résiliation de l’assurance prêt en cours afin de vous permettre la souscription à la nouvelle.

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Assurance prêt immobilier et arrêt maladie

Assurance prêt immobilier arrêt maladiePour une raison ou une autre, vous tombez malade ou êtes victime d’un accident. Conséquence ? Vous êtes mis en arrêt maladie. Est-ce que votre assurance emprunteur continue de vous couvrir dans ce genre de situation ? Oui et non. Selon la raison de l’arrêt maladie, l’assurance emprunteur entrera en jeu pour prendre en charge les mensualités de remboursement de votre crédit immobilier. En effet, les garanties ITT (incapacité temporaire totale) et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) sont incluses au contrat et couvrent les risques de baisse ou d’absence de revenus en cas de maladie et/ou d’accident. La prise en charge par l’assurance emprunteur peut être totale ou partielle. Toutefois, il est important de savoir que les garanties interviennent après un délai de carence, peu importe la cause de l’arrêt maladie. Le délai de carence change en fonction des organismes d’assurance et de la clause négociée au contrat. Ainsi, il varie en moyenne entre 30 et 180 jours. Tout comme vous pouvez choisir d’être indemnisés selon deux procédures, l’une est indemnitaire, l’autre est forfaitaire :

  • La formule de remboursement indemnitaire consiste à vous verser l’équivalent de la perte de revenu subie, moins les indemnités que vous percevez par votre organisme de prévoyance et par la Sécurité sociale
  • La formule forfaitaire, quant à elle, rembourse votre prêt immobilier jusqu’à son échéance en fonction de la quotité prévue au contrat de votre assurance emprunteur, c’est-à-dire selon la part de capital à garantir que vous avez convenu.

En conclusion, ce que vous devez retenir avant tout est que comparer plusieurs offres d’assurance prêt immobilier auprès de différents établissements financiers et bancaires est l’étape la plus importante. Surtout ne pas se précipiter à signer le contrat d’assurance proposé par la banque prêteuse. Cette solution, la plus simple à première vue, n’est généralement pas la plus avantageuse. Ainsi, utiliser un comparateur d'assurance crédit en ligne vous permet rapidement et facilement depuis chez vous d’obtenir un premier aperçu de toutes vos possibilités, tout ceci gratuitement et sans engagement. N’hésitez pas, vous n’en serez que gagnant !

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