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Loi Pinel défiscalisation : investissement immobilier en loi Pinel

Le dispositif Pinel qui remplace la loi Duflot permet de réduire ses impôts à l’occasion d’un investissement locatif dans des zones caractérisées par des tensions fortes entre l’offre et la location de biens. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2017, le dispositif Pinel s’adresse à tout contribuable domicilié en France. Cet article sous forme de questions réponses vous aidera à comprendre mieux la Loi Pinel.

Loi Pinel : quelles conditions d'application ?

Loi Pinel défiscalisationPour bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif Pinel, il est necessaire de respecter les conditions d’application de la loi. Les logements acquis dans un programme immobilier Pinel doivent être loués à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond en fonction de la zone Pinel du bien.

Quelles sont les zones Loi Pinel ?

  • Zone A : Agglomération de Paris, côte d’Azur, partie française de l’agglomération de Génève, Lyon, Lille, Marseille…villes où les prix de logements sont élevés
  • Zone A bisParis et la petite couronne
  • Zone B1 : les départements d’Outre-Mer, les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (La Rochelle, Bayonne, Saint-Malo…)
  • Zone B2Les autres communes de plus de 50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément délivré par la préfecture de région
  • Zone C : reste du territoire. Les biens situés dans ces communes n’ouvrent pas droit au dispositif Pinel. Pour identifier votre zone Pinel, cliquez ici.

Les plafonds de ressources des locataires dépendent de ce zonage.

Zone Pinel et plafonds de ressources

Loi Pinel : quel plafond de loyer ?

Les loyers appliqués doivent respecter le plafond determiné chaque année. Ce plafond de loyer varie en fonction de la zone géographique. En 2015, les plafonds de loyers en fonction du zonage Pinel sont les suivants :

  • 16,82 €/m² pour la zone A bis
  • 12,49 €/m² pour la zone A
  • 10,06 €/m² pour la zone B1
  • 8,74 €/m² pour la zone B2

Le calcul du loyer maximal par m² s’effectue à l’aide du plafond de loyer et d’un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + (19/surface).

Par exemple :

Pour un appartement T2 situé en zone B1 de 50m² de surface habitable. Le plafond de loyer maximal par m² pour cet appartement est de : 0,7+(19/50)=1,08*10,06=10,86. Celui ci multiplié par la surface du logement, vous permet d’obtenir le loyer maximal  mensuel soit 10,86*50=543,24 €.

Bon à savoir

Le coefficient multiplicateur ne peut pas être supérieur à 1,2

Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de 50% des surfaces annexes plafonnées à 8m² (balcon, cave etc.). Plus la surface du logement est grande, plus le coefficient multiplicateur diminue. Par consequent, le plafond de loyer par m² lui aussi diminue.

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Loi Pinel : quelles conditions locatives ?

Loi Pinel : conditions locatives Les logements éligibles à la loi Pinel sont les suivants :

  • Logement acquis neuf
  • Logement acquis sur plan (logement en état futur d’achèvement)
  • Logement que vous faites construire
  • Logement ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf
  • Logement ne répondant pas aux critères de décence et faisant l’objet de travaux de rehabilitation
  • Local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement

Les logements neufs ou anciens réhabilités doivent respecter certaines performances énergétiques : norme RT 2012 ou label BBC. Le dispositf Pinel concerne les biens acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017. Les conditions locatives à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel sont les suivantes :

  • Le propriétaire est tenu de louer le logement nu en tant que residence principale du locataire
  • La durée de location doit être de 6 ans minimum ou 9 ans avec possibilité de prolonger la durée d'engagement jusqu'à 12 ans au total
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison du bien
  • Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires
  • Le bien doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition

Bon à savoir

Les biens ayant déjà bénéficié d’une loi de défiscalisation telle que la loi Girardin, LMNP ou encore Malraux sont exclus du dispositive Pinel

Pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2015, il est possible de louer le bien à un ascendant ou à un descendant à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire et que les autres conditions du dispositif Pinel soient respectées. Cette possibilité permet aux contribuables de bénéficier d'un avantage fiscal tout en aidant leurs parents ou enfants. La location aux ascendants et descendants via le dispositif Pinel sert donc deux objectifs :

  • Inciter à l'investissement dans l'immobilier neuf
  • Inciter à l'entraide intergénérationnelle

Loi Pinel et prix du bien immobilier

Le montant total des investissements immobiliers Pinel est plafonné à 300 000€/an avec un maximum de 2 investissementsAutre condition à noter, le prix d'achat au m² du logement ne doit pas dépasser 5 500 €Quant aux logements anciens à rénover, la limite de 300 000€ par an comprend le prix d'achat du bien augmenté du coût des travaux effectués.

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Loi pinel : fiscalité ?

Pour payer moins d'impôts, la défiscalisation en loi Pinel s'avère intéressante. La réduction d'impôts s'applique sur le montant de l'investissement immobilier loi Pinel réalisé. Le calcul de la réduction d'impôts se fait comme suit :

 

Durée de la locationTaux de réduction d'impôts
6 ans12% (2% par an)
9 ans18 % (2% par an)
12 ans21 % (2% les 9 premières années puis 1% pendant 3 ans)

 

Contrairement à la loi Duflot, le taux de réduction d'impôt et la durée de location ne sont pas fixes avec la loi Pinel (avec le dispositif Duflot, il fallait louer son bien pendant 9 ans pour une économie d'impôt de 18%). Par ailleurs, le dispositif Duflot ne permettait pas la location aux ascendants et descendants. Pour illustrer la différence entre le dispositif Duflot et Pinel, rien de mieux qu'un exemple :

Supposons que vous investissez dans l'achat d'un bien neuf pour un montant de 250 000€ (dans ce montant sont compris entre autres les frais de notaire) :

  • Avec le dispositif Duflot, vous réduisez vos impôts de 45 000€ sur 9 ans
  • Avec le dispositif Pinel, sur 6 ans vous économisez 30 000€ d'impôts, sur 9 ans 45 000€ et sur 12 ans 52 500€.

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Loi Pinel : quel impôt foncier ?

L'impôt foncier ou taxe foncière est payé tous les ans par le propriétaire de bien immobilier. Tous les logements neufs peuvent bénéficier d'une exonération partielle ou totale de taxe foncière. Par conséquent, vous pouvez prétendre à cette exonération dans le cadre d'un investissement immobilier loi Pinel. Pour en savoir plus sur l'exonération de taxe foncière, cliquez ici. Cependant, cela n'est pas automatique. Vous devez en faire la demande auprès du centre des impôts fonciers de la commune dans laquelle se situe le logement.

Loi Pinel : quelles sont les charges déductibles ?

Il est possible de déduire des loyers perçus tous les mois certaines charges telles que :

  • la taxe foncière
  • les intérêts de l'emprunt contracté pour votre investissement immobilier en loi Pinel
  • les frais de garantie de votre emprunt
  • les frais d'entretien, de réparation et d'amélioration du bien
  • les primes d'assurance (loyers impayés, risques locatifs etc.)
  • les frais salariaux de l'immeuble (salaire du concierge, du gardien ou encore de la femme de ménage)
  • les frais de gestion si vous avez confié votre bien à une agence
  • Les dépenses effectuées pour votre locataire et non remboursées par celui-ci
  • les provisions pour charges de copropriété

Loi Pinel et SCPI

Loi Pinel et SCPILes SCPI vous permettent d'investir de manière indirecte dans l'immobilier locatif. Pour cela, il vous suffit soit d'acheter directement des parts de la SCPI ou d'utiliser une enveloppe d'investissement telle qu'une assurance vie (uniquement pour des SCPI de rendement). Dans le cadre de la loi Pinel, il est possible d'acquérir des parts de SCPI depuis début 2015 et ainsi profiter d'une économie d'impôt.

En effet, les capitaux collectés par la SCPI sont parfois investis dans des programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel. Ces immeubles mis en location permettront à l'investisseur de retirer un revenu locatif tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt. Un nombre limité de société de gestion en France propose des SCPI Pinel. Les conditions à respecter pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel classique sont similaires à celles des SCPI Pinel. Toutefois, le porteur de parts en SCPI Pinel doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location choisi (6, 9 ou 12 ans).

SCPI en loi Pinel : quelques avantages

  • Faible ticket d'entrée, quelques milliers d'euros suffisent pour se lancer dans l'achat de part de SCPI Pinel
  • Pas de soucis de gestion, les participations immobilières sont entièrement gérées par la SCPI
  • Risque locatif mutualisé
  • Rendement locatif intéressant parce que les SCPI achètent plusieurs lots d'appartement aux promoteurs immobiliers et bénéficient ainsi de ristournes

Cependant, sachez que le choix des investissements est fait exclusivement par la société de gestion, il faut donc lui faire confiance.

Loi Pinel : où investir ?

Loi Pinel : où investir ?Pour bénéficier d'un meilleur rendement lors d'un investissement immobilier en loi Pinel, il faut bien choisir le bien :

  • Sélectionnez donc un bien situé dans une ville avec un fort bassin d'emplois
  • Investissez dans une ville où les prix de l'immobilier ne sont pas trop élevés pour être sûr que la location de votre bien sera rentable
  • Sélectionnez une ville offrant un cadre de vie agréable (une fois la période de défiscalisation terminée, il vous serait possible d'y habiter) : réseau de transport en commun, vie culturelle et sportive, espaces publics, écoles, centres commerciaux à proximité etc
  • Tenez compte du potentiel universitaire de la ville : en effet plus il y a d'étudiants, plus la demande locative augmente. Par ailleurs, la loi Pinel vous permet de louer à vos enfants. En achetant un bien dans une ville étudiante, vous pouvez y loger votre enfant.

Des villes telles que Nantes, Bordeaux ou encore Toulouse font partie des meilleures villes pour un investissement Pinel. Par ailleurs, pour réussir votre projet d'investissement immobilier en loi Pinel, il faut comparer les loyers en loi Pinel avec les loyers réels. Dans ce cas, la question à vous poser est la suivante : est ce que les plafonds de loyer dans la zone choisie sont en accord avec les loyers moyens qui y sont pratiqués ? Comment bien investir en loi pinel ? nous aborderons le sujet dans un prochain article. En attendant, faites vous conseiller sur votre investissement immobilier Pinel ici :

 

 

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